房地產(chǎn)項(xiàng)目兼、并購(gòu)與清算退出

課程目標(biāo):

本次課程以案例入手，條分縷析，將收并購(gòu)中的盡調(diào)風(fēng)險(xiǎn)及交易風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)案例及要點(diǎn)梳理充分向?qū)W員進(jìn)行展示。

課程意圖將風(fēng)險(xiǎn)從事后處理轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防、事中應(yīng)對(duì)。從而打造收并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，減少獲取項(xiàng)目后因收購(gòu)問(wèn)題所帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本。

課程實(shí)戰(zhàn)，內(nèi)容實(shí)操，觀點(diǎn)新銳，真正將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別規(guī)避能力轉(zhuǎn)化為企業(yè)實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)。

課程對(duì)象:

1、房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)、總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總裁辦等高層領(lǐng)導(dǎo)；

2、分管副總、投資總、財(cái)務(wù)總負(fù)責(zé)項(xiàng)目投融資拓展、前期開(kāi)發(fā)人員（總監(jiān)、經(jīng)理、主管等）；

3、參與項(xiàng)目投資拓展、前期開(kāi)發(fā)的協(xié)作部門(mén)及人員(營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程、成本、項(xiàng)目部等)。

課程大綱:

一、收并購(gòu)總體流程概述

1.收購(gòu)的框架協(xié)議

【實(shí)務(wù)】：框架協(xié)議應(yīng)包含哪些內(nèi)容？

2.啟動(dòng)盡職調(diào)查

3.初步報(bào)價(jià)

【實(shí)務(wù)】：交易對(duì)價(jià)的計(jì)算

4.簽訂正式交易文件

5.履行先決條件

6.過(guò)渡期

【實(shí)務(wù)】：過(guò)渡期的實(shí)操處理和必要步奏

7.交割及對(duì)價(jià)支付

二、盡調(diào)中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.交易主體

1)標(biāo)的公司的歷史背景歷史

2)實(shí)際控制人

【實(shí)務(wù)】：誰(shuí)才是公司的話事人？

3)股東性質(zhì)

2.股東投入

1)股本金

【思考】：什么是資本公積？

2)股東借款本金及利息

【案例】：股東投入所引發(fā)的糾紛

3.債權(quán)債務(wù)

1)金融機(jī)構(gòu)融資

【案例】：股東變更所導(dǎo)致的過(guò)會(huì)條件變化

2)應(yīng)付賬款

【案例】：真假應(yīng)付賬款

3)債權(quán)效力

【實(shí)務(wù)】：懸而未決的時(shí)效問(wèn)題

4.權(quán)利瑕疵

1)擔(dān)保、質(zhì)押

2)查封、凍結(jié)

3)或有負(fù)債

【實(shí)務(wù)】：常見(jiàn)種類及風(fēng)控邏輯

5.訴訟仲裁

1)處理階段

2)執(zhí)行情況

6.人力行政

1)勞動(dòng)合同

2)印章管理

7.土地獲取

1)閑置

【案例】：土地作價(jià)出資

2)土地出讓主體

【案例】：管委會(huì)的是與非

3)掛牌文件特別約定

8.規(guī)劃建設(shè)

1)控規(guī)調(diào)整

【案例】：政策調(diào)整是否為不可抗力

2)逾期開(kāi)竣工

【實(shí)務(wù)】：土地閑置費(fèi)能否計(jì)入成本

9.市場(chǎng)營(yíng)銷

1)無(wú)證預(yù)售

2)逾期交付

3)“類住宅”

4)售后返租

【案例】：售后返租爆雷是否為收購(gòu)協(xié)議的解除條件

5)特別要求

10.當(dāng)?shù)氐奶厥庹?/p>

1)開(kāi)發(fā)貸

2)按揭放款要求

3)環(huán)保

4)資金監(jiān)管

5)五限

三、收并購(gòu)交易模式

1.股權(quán)交易

1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓/合伙企業(yè)份額轉(zhuǎn)讓

【案例】：股權(quán)代持收購(gòu)

2)增資入股

【思考】：增資入股vs股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3)國(guó)資股權(quán)轉(zhuǎn)讓要求

【實(shí)務(wù)】：產(chǎn)權(quán)交易所交易流程解析

【案例】：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的妙用

2.資產(chǎn)交易

1)土地使用權(quán)+在建工程

【案例】：資產(chǎn)裝包轉(zhuǎn)讓方式

2)房屋預(yù)售

【案例】：在建項(xiàng)目的大宗預(yù)售

3)房屋現(xiàn)售

【案例】：大宗交易的注意事項(xiàng)

4)司法拍賣(mài)

【案例】：法拍中容易忽視的要點(diǎn)

3.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓vs股權(quán)轉(zhuǎn)讓區(qū)別

1)交易側(cè)重

2)稅負(fù)差異