房地產項目全流程合規(guī)經營及風險防范

課程目標:

本次課程以案例入手，條分縷析，將風險從事后處理轉變?yōu)槭虑邦A防、事中應對。從而打造房地產企業(yè)核心模塊的風險管控體系，減少項目建設風險及由風險帶來的經營成本。

課程以全員風險管理理念，與業(yè)務流程相結合的過程管理與知識管理，結合公司管理與項目建設的各個模塊，介紹標桿企業(yè)的風險管理理念、實踐與經驗、教訓，為企業(yè)風險管理提供全面的解決方案。

課程實戰(zhàn)，內容實操，觀點新銳。將風險識別規(guī)避能力轉化為企業(yè)實實在在的利潤。

課程對象:

房地產企業(yè)總經理、副總、項目總，設計、工程，成本、采購，運營、法務等中高層管理人員

課程時間:

兩天（12小時）

課程大綱:

第一部分招拍掛項目的參與要點

一、招拍掛文件解讀

1、競拍規(guī)則的了解

2、自有資金的考慮

3、合作模式確定

思考：資質對于項目競拍的影響

二、項目融資安排

1、開發(fā)貸預判

2、股權融資

【案例】：外資的要求及實操安排

三、工期及地塊情況

1、不利因素

2、工期排布

【案例】：多業(yè)態(tài)土地成本分攤

四、當地銷售政策

1、“五限”

2、資金監(jiān)管

五、項目指標的了解

1、現(xiàn)金流回正

2、利潤

第二部分收并購項目盡調

一、交易主體

【案例】：誰才是公司的話事人？

二、股東投入

思考：注冊資本金過大的有何風險及不利？

三、債權債務

【案例】：股東變更所導致的過會條件變化

四、土地獲取

【案例】：報建能否阻卻閑置？

五、規(guī)劃建設

【案例】：政策調整是否為不可抗力？

六、市場營銷

【案例】：房源去哪了？

七、過渡期

思考：過渡期公司經營會存在波動，會存在哪些風險點？如何來規(guī)避這些風險點？

第三部分設計那些事兒

一、設計院資質及設計合同無效的處理方式

二、設計深度分類

1、概念設計

2、初步設計

3、招標圖

4、施工圖

5、施工期配合

三、設計成果完成的標準及標志

四、設計成果的知識產權

思考：委托設計成果的權屬歸屬？

五、設計費用的結算

【案例】：無合同是否需要支付設計費

【案例】：設計費用約定不明的結算

六、重大設計變更

思考：規(guī)劃變更及設計變更的區(qū)別？

【案例】：設計變更是否需要通知業(yè)主？

七、設計事故及損失賠償

八、設計合同的解除

第四部分招投標全流程梳理

一、招標人準備工作

1、項目是否需要強制招投標

【案例】：應招未招標而簽訂合同的行政處罰

2、可以單獨發(fā)包的單位工程

【案例】：業(yè)主方繞開總包合同約定進行單獨分包，是否屬于肢解發(fā)包？

3、編制資格預審、招標文件文件

4、投標文件的編制要求

5、發(fā)布資格預審公告

【案例】：當公開招標的，采用邀請招標的行政處罰

6、資格預審

7、發(fā)售招標文件及答疑、補遺

【案例】：公告時間不足的行政處罰

8、接收投標文件

9、抽取評標專家

【案例】：評標專家?guī)爝x擇違規(guī)的行政處罰

10、開標

11、投標文件評審

12、定標

13、發(fā)出中標通知書

【案例】：確定中標人后，擅自取消招標項目的責任

14、合同談判及簽約

【案例】：中標人單方結算

15、退還投標保證金

第五部分安全生產

一、刑事法律中的建筑工程安全生產

1、重大責任事故罪

2、強令違章冒險作業(yè)罪

3、重大勞動安全事故罪

4、消防責任事故罪

5、不報、謊報安全事故罪

【案例】：某市動遷安置房鋼筋體系坍塌事故

二、行政法律法規(guī)中的建筑工程安全生產

1、法律

1)安全生產法

2)消防法

3)特種設備安全法

2、法規(guī)

1)特種設備安全監(jiān)察條例

2)建設工程安全生產管理條例

3)安全生產許可證條例

4)生產安全事故報告和調查處理條例

【案例】：某房產開發(fā)公司建設工程“3·4”機械傷害事故

三、民事法律中的建筑工程安全生產

（1）《民法典》第七編侵權責任

【案例】：某施工單位紅線外施工導致行人受到電瓶車傷害事故

第六部分如何避免陷入“工程索賠”的坑

一、什么是工程索賠

1、索賠主體

2、索賠原因

3、索賠程序

4、索賠結果

5、索賠目的

【概念辨析】索賠vs簽證

二、施工索賠的機會及形成

1、業(yè)主的行為（先天不足）

思考：簽證是否必須包含責任承擔方？

思考：業(yè)主方的哪些行為或客觀因素會給施工單位提供施工索賠的機會？

2、業(yè)主的行為（后天作）

【案例】：烤死人大廈

3、業(yè)主的行為（客觀因素）

【案例】：只有監(jiān)理簽字的簽證法律效力如何認定？

4、不可抗力

5、分包商的行為

【案例】：飄忽不定的結算價——到底誰錯了？

三、索賠種類及索賠費用的組成及索賠證據

1、合同文件

2、業(yè)主發(fā)文

3、溝通文件

4、事實文件

四、如何應對竣工勒索？

【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？

思考：竣工驗收和竣工驗收備案的責任主體到底是誰？

思考：配合竣工驗收及備案是承包人義務還是權利？

【案例】：疑難復雜的總包竣工糾紛案件——查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第七部分項目的工程結算

一、工程結算與審計的關系

思考：何為審計？審計有哪幾種類型？為什么會出現(xiàn)審計與結算的矛盾？

思考：何種情況以審計機構核定金額為準，何種情況以承發(fā)包雙方結算為準？

思考：在未約定結算或審計時間點情況下，一般法院認定的合理時長為多久？

1、政府審計案件的常見裁判思路

【案例】：雙方約定結算以審計為準，但是條款卻無效

2、非政府審計案件的常見裁判思路

思考：法院對于審計類案件判決的依據及審查思路

【案例】：雙方明確約定審計機構及審計方式，法院為何還要查實審計情況？

二、倒簽合同的結算

思考：合同倒簽是否可以規(guī)避風險？

【案例】：說不清的結算單價

三、承包人單方結算

1、以送審價為準的適用前提

【案例】：為何單方結算未被支持——法院的說理及依據

2、成就的條件——滿足四部結算過程

四、結算協(xié)議達成后的索賠

思考：達成結算協(xié)議后還能否進行索賠？

1、政府文件及各地高院的司法判例及解釋

2、趨勢及管控方法

第八部分人力資源問題的介入及應對

一、優(yōu)質員工的招聘——招聘及試用期風險防范

1、背景調查是否流于形式

2、如何確認應聘員工信息的真實性？

3、入職登記表填寫與實際不符能否作為辭退理由？

4、應屆生及校招的注意事項

5、offer發(fā)放節(jié)點與內容

二、員工違反公司制度處理方式——員工泡病假的破題思路

1、勞動手冊約定必須三甲醫(yī)院開具病假單？

2、如何確認病假的真實性？

3、如果員工上述病假被確認為無效后，公司是否可以追求員工賠償責任？

三、公司是否可以采取末位淘汰制？——績效考核及崗位調整

1、員工手冊是否合規(guī)？

2、是否“嚴重違反用人單位的規(guī)章制度”？

3、是否屬于“勞動者不能勝任工作”？

4、處于末位怎么辦？

四、離職員工談判技巧——降低員工不合理的訴求及情緒疏導

第九部分項目營銷宣傳法律支持

一、工期及銷售節(jié)點——股東回流及現(xiàn)金流

1、項目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標準及銷售合同審核要點——客訴源頭風險的把控

1、精裝修管控要點

2、補充協(xié)議的注意事項

三、廣告法及銷售物料審核——常見風險點的規(guī)避及寫法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價格標注

4、面積表述

5、項目位置示意圖

6、規(guī)劃中/建設中設施宣傳

【案例】：學區(qū)房之痛

7、廣告圖片

8、物業(yè)宣傳

9、宣傳贈送要求

【案例】：陽臺面積不達標

四、開盤前風險審查——售樓處及樣板間檢查要點

五、不利因素與銷售說辭——銷售人員的風控意識的宣貫

第十部分項目竣備及交付

一、商品房竣工驗收與交付使用

1、現(xiàn)實交付及權利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責任承擔

【案例】：遺失的交付通知書——未寄發(fā)《交付通知書》的后果

4、交付的前置條件

思考：開發(fā)商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質量驗收與綜合驗收是何種關系？何為“五方核驗”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時應必備的文件有哪些？

6、購房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶的權利還是義務？

【案例】：房屋質量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見法律問題

1、逾期交房的常見情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責任的承擔方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購房人對房屋的接收，開發(fā)商是否還需要承擔違約責任？

【案例】：因政府延遲辦理相關手續(xù)而逾期交付是否構成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風險

1、精裝修交付標準——風險管控要點

思考：示范文本對房屋交付標準的合同應當如何約定？

2、判斷房屋質量缺陷的依據及法律風險

【案例】：房屋質量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質量缺陷

1)部品質量缺陷

2)設計質量和工藝質量缺陷

3)室內環(huán)境污染

思考：因質量瑕疵維修后，質保期是否能重新計算？

四、商品房小區(qū)產證辦理

1、項目大產證的辦理

2、小產證的辦理

【案例】：“交付后720天內辦理產證”的約定

第十一部分股權退出的注意事項

一、何謂“模擬清算”？

思考：利潤分配的前提

二、股權退出時間點

思考：如何退出更為有利？

1、股權退出的時間點確認

2、退出要考慮的因素

三、退出對價

思考：模擬清算的邏輯及對價

四、安全退出項目的約定

1、預留股權

2、股權轉讓協(xié)議的草擬要點