產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略解碼之產(chǎn)業(yè)定位研究分析

課程目標(biāo):

掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的邏輯體系

掌握產(chǎn)業(yè)定位研判與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方法

掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址方法

掌握產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資、招商、運(yùn)營模式與技巧

掌握標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式

熟悉產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律

熟悉目前國家新型城鎮(zhèn)化相關(guān)政策解讀

熟悉產(chǎn)業(yè)園（新城）開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)新城典型案例解析

產(chǎn)業(yè)新城理論創(chuàng)新講解

課程對象:

（1）所有房地產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)開發(fā)商/運(yùn)營商/投資商，房地產(chǎn)行業(yè)咨詢服務(wù)顧問及其他從業(yè)者；

（2）各級政府的園區(qū)管理部門/管委會、政府投資開發(fā)平臺、招商局等政府相關(guān)部門；

（3）對園區(qū)開發(fā)運(yùn)營、城市更新有興趣的大學(xué)生、研究生及其他行業(yè)從業(yè)人員；

課程時間:2天

課程大綱:

day1上午

一、產(chǎn)業(yè)園的“前世今生”（75分鐘）

1、重新認(rèn)識產(chǎn)業(yè)園

為什么政府大力支持產(chǎn)業(yè)園發(fā)展？

產(chǎn)業(yè)園存在的意義

產(chǎn)業(yè)園多維度分類

2、產(chǎn)業(yè)園的基因本質(zhì)

產(chǎn)業(yè)與資本的對話：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道和目前商業(yè)模式的困境

投資面對的靈魂拷問：畝均稅收、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、招商運(yùn)營

政府、市場、開發(fā)者互相制約

3、園區(qū)投資主體與建設(shè)類型

模式一：產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)運(yùn)營模式

模式二：主體企業(yè)引導(dǎo)模式

模式三：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

模式四：綜合運(yùn)作模式

（每種模式一個案例解析）

課間休息15分鐘

二、產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)，南轅北轍的啟示（90分鐘）

1、傳統(tǒng)房企為什么做不好產(chǎn)業(yè)園？（傳統(tǒng)房企怎樣才能做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）

1.1開發(fā)模式不同

1.2人才結(jié)構(gòu)不同

1.3管理機(jī)制不同

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深層次認(rèn)知

2.1做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)？

2.2產(chǎn)業(yè)園是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的升級模式

2.3產(chǎn)業(yè)為核，地產(chǎn)為殼

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新思路

3.1地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)，誰是誰的跨界？

3.2狹義的產(chǎn)業(yè)與廣義的產(chǎn)業(yè)

3.3園區(qū)變身社區(qū)

3.4大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)與產(chǎn)業(yè)園

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式

4.1資本結(jié)構(gòu)

4.2管理模式

4.3開發(fā)模式

4.4物業(yè)經(jīng)營模式

4.5運(yùn)營模式

4.6運(yùn)營服務(wù)能級

5、產(chǎn)業(yè)園盈利模式

5.1產(chǎn)業(yè)投資

5.2中介服務(wù)

5.3平臺服務(wù)

5.4政府補(bǔ)貼

5.5稅收獎勵

6、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的“九通一平”

理念通、基礎(chǔ)通、政策通、信息通、配套通、市場通、人脈通、融資通、經(jīng)營通

day1下午

三、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：“無中生有”與“胸有成竹”（90分鐘）

1、產(chǎn)業(yè)鏈的概念

1.1產(chǎn)業(yè)聚焦

1.2產(chǎn)業(yè)鏈上下游

1.3產(chǎn)業(yè)升級

1.4產(chǎn)能過剩

2、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的“兩只手”

2.1政府管理

2.2市場調(diào)節(jié)

3、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)機(jī)制：“引”與“留”的困境

3.1如何“引”進(jìn)產(chǎn)業(yè)，留住人才

3.2如何“引”導(dǎo)更新，留住文化

3.3培育和引進(jìn)“獨(dú)角獸”項(xiàng)目

3.4產(chǎn)城融合，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的碰撞點(diǎn)

4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與選址工作模型應(yīng)用

區(qū)位、地段、產(chǎn)業(yè)能級、產(chǎn)業(yè)承載力、產(chǎn)業(yè)升級五大要素及十項(xiàng)評估指標(biāo)

課間休息15分鐘

分組討論：(75分鐘)

案例1：武漢光谷國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

20分鐘討論產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)院類型、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。

選址判斷題，每組一張a2圖紙，根據(jù)題目要求進(jìn)行模擬園區(qū)選址。每個組派代表5分鐘闡述。

day2上午

四、產(chǎn)品設(shè)計：客戶的真正需求是什么？（100分鐘）

1、產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)對象

1.1制造業(yè)類企業(yè)

1.2生產(chǎn)服務(wù)業(yè)

1.3第三產(chǎn)業(yè)

2、正確掌握客戶需求

2.1產(chǎn)品類型

2.2配套服務(wù)

2.3軟件服務(wù)

3、產(chǎn)品指標(biāo)體系

3.1單方成本

3.2結(jié)構(gòu)形式

3.3消防等級

3.4樓面荷載

3.5建造標(biāo)準(zhǔn)

4、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化之路

4.1標(biāo)準(zhǔn)化的意義

4.2產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升品質(zhì)

板塊4穿插案例2：上海臨港生命科技產(chǎn)業(yè)園

課間休息15分鐘

分組討論：(60分鐘)

案例3：金山通用航空產(chǎn)業(yè)園（案例介紹15分鐘）

15分鐘討論產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品類型、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施。

成本測算題。每組一張a2圖紙，根據(jù)題目要求進(jìn)行指標(biāo)測算。每個組派代表5分鐘闡述。

day2下午

五、空間布局：鐵打的營盤流水的兵（60分鐘）

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

1.1園區(qū)用地結(jié)構(gòu)

1.2道路交通系統(tǒng)

1.3市政配套設(shè)施

1.4智慧城市

2、剛性指標(biāo)與彈性管控

2.1土地開發(fā)指標(biāo)與收益率之間的博弈

2.2分期開發(fā)管理

2.3分級開發(fā)管理

3、“園中園”開發(fā)指引

3.1二級開發(fā)強(qiáng)度

3.2入園企業(yè)開發(fā)管理

3.3自持物業(yè)開發(fā)管理

3.4配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃

課間休息15分鐘

六、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營（60分鐘）

1、“投融管退”全生命周期運(yùn)營思路

1.1“投“：園區(qū)定位；

1.2“融“：一切為了退出；

1.3“管“：產(chǎn)業(yè)培育、園區(qū)管理、產(chǎn)業(yè)鏈招商、物業(yè)管理；

1.4“退“：“大資管”時代

2、產(chǎn)業(yè)招商的真正內(nèi)涵：產(chǎn)業(yè)培育

2.1理想與現(xiàn)實(shí)的差距，如何權(quán)衡

2.2產(chǎn)業(yè)培育要耐得住寂寞

2.3園區(qū)業(yè)態(tài)管控

3、產(chǎn)業(yè)鏈招商

4、核心競爭力招商

5、招商與投資之間的關(guān)聯(lián)

分組討論：(45分鐘)

案例4：上海臨港藍(lán)灣未來城

15分鐘討論產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營與招商模式，每個組派代表5分鐘闡述。