房地產企業成本管理

一、房地產戰略成本管理

（一）房地產戰略成本管理的三大要素

l 環境審視

l 競爭者分析

l 用戰略眼光看待內部信息

（二）戰略成本管理內容

　　１、戰略性成本分析——企業價值鏈分析、成本動因分析（包括結構性和執行性成本動因）和競爭優勢分析構成。

　　２、目標成本管理。在預期產品品質機能、信用度及交貨期不變的情況下下達擬定的目標成本。

３、地產產品生產周期成本管理。產品生產周期成本是指從產品形成開發到提供顧客售后服務期間所發生的所有相關成本，包括研究發展、設計、生產、銷售、分配和顧客服務等成本，將預期和實際成本加以比較，擴大控制成本的范圍 。

例：萬科把預決算部改成成本管理部，與成本管理有關的職責理順為成本管理部負責對成本進行管理、財務管理部負責對利潤狀況進行管理、銷售部負責對銷售狀況進行管理等。萬科戰略成本管理從企業的全過程、全方位的角度出發，最大限度利用企業有效資源，從整體意義上降低企業的成本。

例：標桿管理法：萬科的標桿帕爾迪（Pulte Homes）

二、房地產項目成本管理

傳統成本管理流程：為了不同的目的要有不同的成本（概念），注重管理職能

（一）項目開發成本管理：項目成本管控

項目開發成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用

1．土地成本管理

2．前期費用管理

3．工程成本管理

例：萬科住宅工業化

（二）期間費用管理

4．營銷成本管理

5．管理成本控制，主要是人力資源成本和行政成本的管理。

6．財務成本管理，資金和稅務的成本，由項目的總成本來決定

（三）房地產供應鏈成本管理

供應鏈中上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規劃設計費等；開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

三、房地產全壽命周期成本管理

房地產項目的成本構成

1 項目前期策劃和確立階段的成本

(1)土地、土建、設備費用

(2)配套及其他收費支出。

2 項目設計與計劃階段的成本

3 項目施工階段成本

4 項目使用階段成本

5項目拆除階段成本

例：萬科綠色地產

四、配合成本管理的財務管理工具

1、全面預算管理

2、經理人績效管理和平衡計分卡