如何更好地管理好存量房市場(chǎng)

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，7月份的中央政治局會(huì)議明確指出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。這一表述明確體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。進(jìn)一步探索，我們需要明白當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化是什么。具體來講，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面的根本性轉(zhuǎn)化。

一是由以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這一層面來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)出現(xiàn)了本質(zhì)上的變化，這一轉(zhuǎn)變意味著一些城市可能會(huì)存在住房供給過剩的問題。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)由以新房交易為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐远址拷灰诪橹鲗?dǎo)。事實(shí)上，大多成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以二手房交易為主導(dǎo)的，比如歐美成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易占整個(gè)住房交易的90%以上。但是在早幾年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住房交易都是以新房交易為主。這一轉(zhuǎn)化意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要轉(zhuǎn)向到二手房或存量房的管理上，這樣才能讓已有的房地產(chǎn)資源得到充分利用，真正提高全國(guó)居民住房水平。

可以說，經(jīng)過20多年的快速增長(zhǎng)，中國(guó)住房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了存量住房占主導(dǎo)的時(shí)代。據(jù)估算，到目前為止，中國(guó)存量住房在4億套以上，如果一個(gè)家庭的人口為3口，那么以中國(guó)現(xiàn)有的住房存量，城市居民的居住條件基本上可得以滿足。接下來，對(duì)這些存量住房資源的有效管理是一項(xiàng)重要的任務(wù)。

首先，存量住房的管理應(yīng)該分為保障性住房和商品性住宅兩軌，以及各自對(duì)應(yīng)清晰的政策。保障性住房相關(guān)政策的主要訴求是保障或者說兜底，保障城市最弱勢(shì)居民的基本居住條件。對(duì)于商品住宅，可依托市場(chǎng)機(jī)制來運(yùn)行。也就是說，在“房住不炒”的市場(chǎng)原則下，供求關(guān)系完全由市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制決定而不是由政府來管控。在這種情況下，我們可以做的是更好地保障住房?jī)r(jià)格的公開透明。比如可以建立公開透明的城市房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng)，以便讓交易雙方在交易過程中更好地對(duì)價(jià)。同時(shí)，為了促進(jìn)住房交易的便利，增加市場(chǎng)住房交易的流通性，也可在降低住房交易成本方面下更多的努力。

其次，為真正落實(shí)“房住不炒”的原則，可以對(duì)住房交易所得稅進(jìn)行更嚴(yán)格的限制。對(duì)于中國(guó)存量住房市場(chǎng)來說，合理的稅收政策可以起到重要的作用。一方面降低住房交易環(huán)節(jié)中的各種稅費(fèi)，可以降低二手住房的交易成本，加快存量房的流通；另一方面，對(duì)一套以上的住房交易征收累進(jìn)住房交易所得稅可以更好地落實(shí)“房住不炒”的市場(chǎng)定位。

再次，為了盡可能避免讓居民手中持有的住房空置，可積極利用大量的存量房發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。這一方面對(duì)居民觀念的轉(zhuǎn)變提出了一些要求，另一方面也要求租賃住房進(jìn)一步提高居住福利水平。這方面，稅收政策可以通過調(diào)節(jié)住房出租者的收入來發(fā)揮作用。同時(shí)，我們的住房租賃法律法規(guī)可以進(jìn)一步完善以更好地保護(hù)租房者的權(quán)益。

最后，物業(yè)管理提升也是存量房管理的重要一環(huán)，讓存量住房的物業(yè)管理權(quán)真正地回到業(yè)主手上，而不是被房地產(chǎn)開發(fā)商左右。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)變成以存量房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，對(duì)存量房市場(chǎng)最有效的管理，就是一方面要通過有效的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制讓存量住房市場(chǎng)涌動(dòng)起來，另一方面用稅收政策進(jìn)行調(diào)節(jié)，限制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作的行為。