住房嚴(yán)重過剩；只要沒有投機(jī)炒作，學(xué)區(qū)房概念很快就會(huì)消失

近日，多名中介人士稱，指導(dǎo)價(jià)限制自9月8日起被取消，目前海淀區(qū)29個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)超出指導(dǎo)價(jià)的房源已可展示，而此前這些房源不能掛牌。

取消指導(dǎo)價(jià)限制有何影響？人口負(fù)增長，疊加放開放寬除個(gè)別超大城市外的落戶限制，以后學(xué)區(qū)房的概念還會(huì)有嗎？近期，多城開展認(rèn)房不認(rèn)貸，政策疊加，對(duì)于活躍房市的效果有多大？ 搜狐智庫連線中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容，就以上問題進(jìn)行解答。

易憲容表示，過去每次調(diào)整政策，效果比較好，原因是過去幾十年房價(jià)快速上漲的狀態(tài)沒變化。但是現(xiàn)在這些政策手段的作用微乎其微，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)生了根本性變化。有以下幾個(gè)方面。

第一個(gè)變化，房地產(chǎn)市場預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)。過去20年房價(jià)只漲不跌，現(xiàn)在普遍在跌，很少有漲的。以北京二手房為例，2018年800萬的房子，現(xiàn)在跌到600萬；1200萬的房子，現(xiàn)在跌到900萬。現(xiàn)在大家都預(yù)期房價(jià)下跌，手上持有房產(chǎn)的都千方百計(jì)要賣出去。大多數(shù)城市包括北京在內(nèi)，法拍二手房一下暴增幾十萬套。

第二個(gè)變化，房地產(chǎn)市場性質(zhì)變了。過去以投資為主導(dǎo)，買房人自己不住，預(yù)期房價(jià)會(huì)漲，即便自己住的話，心理上也覺得掙錢了。現(xiàn)在是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場。

第三個(gè)變化，經(jīng)過二十年房地產(chǎn)市場的建設(shè)，整個(gè)住房市場嚴(yán)重過剩，北京也一樣。

第四個(gè)變化，住房市場交易由以新房為主導(dǎo)，轉(zhuǎn)變?yōu)橐远址繛橹鲗?dǎo)。成熟房地產(chǎn)市場一般以二手房為主導(dǎo)，歐美國家新房交易只占10%左右，二手房交易占90%以上。中國由以前10%左右的二手房占比，逐漸增加至70%-80%。

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”，易憲容表示，理論上把首付比例降低，利率降低，但是房款沒降，只是把還款時(shí)間延長。大家都預(yù)期房價(jià)會(huì)跌的時(shí)候，不會(huì)選擇加杠桿買房。“如果現(xiàn)在自己家一套舊房子兩室一廳300萬，想換一個(gè)好點(diǎn)的600萬的房子，但是要借錢買，換了600萬的之后房子跌到450萬，你還會(huì)買嗎？”易憲容舉例，“大多數(shù)人不會(huì)選擇買，除非很有錢，跌幾百萬對(duì)他來說不算個(gè)事兒。”

至于以后是否還會(huì)有學(xué)區(qū)房的概念，易憲容稱，只要沒有投機(jī)炒作，很快就會(huì)沒有這個(gè)概念。房價(jià)下跌，所謂的學(xué)區(qū)房也會(huì)跌，即便比其他地方多賣一點(diǎn)，也多賣不了多少。孩子上學(xué)還會(huì)跟房子掛鉤嗎？易憲容表示，一定會(huì)調(diào)整，已經(jīng)逐步在調(diào)了。