土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享

課程大綱：

一、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)整體方案策劃

1.土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)認(rèn)知

(1) 一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的主動(dòng)與被動(dòng)選擇

(2)一、二級(jí)土地開(kāi)發(fā)中土地價(jià)值的有效挖掘

(3)一、二級(jí)土地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性研判（結(jié)合案例）

2.全國(guó)各地對(duì)于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)執(zhí)行深度的對(duì)比表

二、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)實(shí)施流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1.一、二級(jí)土地整理常規(guī)流程圖解析

案例：某項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)整理

2.一、二級(jí)土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)管理

（1）一二級(jí)土地整體戰(zhàn)略定位

（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟及強(qiáng)度

（3）開(kāi)發(fā)周期策略

3.一二級(jí)土地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理

（1）一級(jí)土地分期出讓時(shí)序

（2）二級(jí)土地分期開(kāi)發(fā)策略

（3）一二級(jí)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策的策劃與獲取

4.土地一、二級(jí)開(kāi)發(fā)核心內(nèi)容

（1）土地總體規(guī)劃（土地指標(biāo)獲取，土地整理及征用等）、城市規(guī)劃（總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等）

（2）道路、公共空間、公共節(jié)點(diǎn)景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學(xué)校、體育館、安置房、公租房等)

（3）產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)前置化、工程管理三大目標(biāo)、銷(xiāo)售策略與技巧、物業(yè)運(yùn)營(yíng)等二級(jí)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)板塊

案例：萬(wàn)科、中信案例比較分析

（4）一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)（核定掛牌價(jià)、設(shè)置門(mén)檻條件、補(bǔ)充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問(wèn)題延緩進(jìn)度）

三、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測(cè)算

案例：龍湖項(xiàng)目拿地前測(cè)靜態(tài)測(cè)算表

2.出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)測(cè)算表分解

案例：小苑項(xiàng)目測(cè)算表詳解

3.長(zhǎng)期持有型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算模型

案例：花園城持有型物業(yè)測(cè)算表

四、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

1.風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題（結(jié)合案例）

（1）交易方風(fēng)險(xiǎn)

（2）國(guó)家及當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（3）人脈風(fēng)險(xiǎn)（政府換屆等）

（4）融資風(fēng)險(xiǎn)（地方政府債務(wù)問(wèn)題）

2. 風(fēng)險(xiǎn)控制策略及手段

（1）合理分配資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

（2）品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

（3）人脈平臺(tái)的建立、維護(hù)與監(jiān)控

（4）政策空白點(diǎn)的機(jī)會(huì)把握

五、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目成本節(jié)約

1. 土地增值稅的合理計(jì)算與減免策略

2. 二級(jí)開(kāi)發(fā)中的各種稅費(fèi)的減免策略

3. 土地價(jià)款支付的談判和執(zhí)行

4. 繳稅的應(yīng)用技巧

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六、土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略

1.一級(jí)地塊開(kāi)發(fā)的包裝與推廣

（1）一級(jí)土地推廣的特點(diǎn)及模式

（2）土地營(yíng)銷(xiāo)藝術(shù)的分析

案例：神州半島土地營(yíng)銷(xiāo)

2.二級(jí)土地的營(yíng)銷(xiāo)策略

案例：江岸城土地項(xiàng)目政府及企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)分解

名都的開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略

七、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)典成功案例

案例分享：都江堰項(xiàng)目土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)