中國房地產(chǎn)是泡沫?可能不是!

北大陳玉宇：中國房地產(chǎn)是泡沫？可能不是！他建議，如果決定在這個城市長待，不要問此時(shí)此刻處在什么周期，也不要問房價(jià)是高是低，就買。

來源：北大光華管理學(xué)院教授、北大經(jīng)濟(jì)政策研究所所長陳玉宇在中國房地產(chǎn)市場分析研究座談會的講話

中國房地產(chǎn)是不是一個大的泡沫？這個泡沫會不會破？長久以來都是學(xué)術(shù)界和普通群眾關(guān)心和困惑的問題。尤其房價(jià)2015—2016年進(jìn)一步的瘋狂上升之后。

北大光華管理學(xué)院教授、北大經(jīng)濟(jì)政策研究所所長陳玉宇在近日舉行的“中國房地產(chǎn)市場分析研究座談會”上給出自己的答案：“房地產(chǎn)是不是個快破了的泡沫？很可能不是。就算是，不太會爆。”

他表示，“房價(jià)看起來漲了很多，但還不是一個巨大的泡沫，就算非得說它是巨大的泡沫，這個泡沫也不會崩盤。”

他是基于供給和需求兩方面做出這個判斷的。在房地產(chǎn)庫存方面，他表示，一線城市開發(fā)商沒存貨，北上廣深沒什么房子可賣，二線城市存貨略有上升，沒那么嚴(yán)重，四線城市的存貨很多。他表示，現(xiàn)在中國的房子更多的蓋在了不需要蓋的地方，沒有蓋在特別需要的地方。

他認(rèn)為，長期的房價(jià)取決于長期的生產(chǎn)成本，需求決定短期的房價(jià)。大城市房子長期的生產(chǎn)成本主要不來自于建筑成本，而是來自于有限的土地供應(yīng)。他指出，中國凈建筑成本1500—2000元/平，總建筑成本3000—4000元/平，小城市里建筑成本和土地價(jià)格一半一半，到了北京土地成本占三分之二，建筑成本占三分之一。

北上廣深漲到今天這個樣子，二線城市也漲不少，未來20年滿足哪些條件這些高房價(jià)可以持續(xù)？他表示要取決2個要素，取決未來人們對房子的有多強(qiáng)勁，其中最主要的因素就是收入增長有多快。第二個因素是政府能供多少地蓋房。他引用Gleaser的研究數(shù)據(jù)，未來20年保持6-7%的GDP增長速度是可能的，北京把每年蓋的房子數(shù)差不多降到以前的一半，差不多保證今天買房子的人在未來20年還有3%的去除通脹后的凈收益率。因此為了保持房價(jià)不會跌必須限制供給，而政府能夠限制供給。但是還不能供地太多，供地太多就崩盤了。

他稱之為，中國特色的房地產(chǎn)繁榮或者是中國特色的房地產(chǎn)泡沫。他認(rèn)為這種管制出來的繁榮其中一個主要的負(fù)責(zé)人就是政府。因?yàn)槿珖恋貧w政府所有，中國只有政府是土地供應(yīng)商。而其他國家都是很多私人的土地供應(yīng)商，能夠?qū)r(jià)格做出反應(yīng)使得市場均衡，使得市場功能發(fā)揮比較好。

在需求方面，中國的泡沫和美國當(dāng)年的房地產(chǎn)泡沫不一樣。

1、中國至少20%的首付，二三套甚至更高，美國當(dāng)年5%的首付很普遍，10%的首付算高的。

2、中國的房貸利率不低，并沒有像美國給優(yōu)惠利率，從所得稅中扣除等等因素。

3、中國是高儲蓄的國家，美國是低儲蓄的國家。

4、美國的泡沫是年輕人買房，中國都是家長給孩子買，年輕人買不起就不買。

與此同時(shí)，他也承認(rèn)，房價(jià)的確已經(jīng)很高了，接近快成為一個被崩掉的泡沫了，必須非常小心謹(jǐn)慎對待它。“我們可以讓房價(jià)不崩，但這是有成本的，成本就是城市化速度變慢，成本會帶來生產(chǎn)效率方面的損失。”

為此他提出以下幾條改革建議：

國土部門改革僵化的用地指標(biāo)審批機(jī)制，由地方政府更大自主權(quán)利決定土地的使用；

改革城市規(guī)劃的工程師主義做法，充分考慮成本、價(jià)格的作用，不能墨守毫無根據(jù)的容積率指標(biāo)，要充分考慮當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r；

改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收；

大力建設(shè)健康的金融和資本市場，增加人們儲蓄的出處，有更多投資機(jī)會和方式，減少買房需求；

大力促進(jìn)勞動生產(chǎn)率和全要素生產(chǎn)率的提高；適當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資需求管控，尤其在一二線城市。

至于該不該買房，陳玉宇表示，房地產(chǎn)有一個特征，漲價(jià)的時(shí)候狂漲，蓋房子的人多，經(jīng)濟(jì)繁榮，經(jīng)濟(jì)衰退了，價(jià)格是跌的，即便維持名義價(jià)格是不跌的，但每年5%的通脹，熬2年之后，房子實(shí)際跌了10個點(diǎn)。他建議，如果決定在這個城市長待，不要問此時(shí)此刻處在什么周期，也不要問房價(jià)是高是低，就買。