第五堂課：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

課程目標(biāo)

了解中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，了解商業(yè)建筑的各類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)特征，解答商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見(jiàn)問(wèn)題，掌握商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)包括外觀形態(tài)、平面結(jié)構(gòu)、建筑動(dòng)線、中庭功能、人性化設(shè)計(jì)等，

課程大綱

一、中外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念

我的觀點(diǎn)：

**：綜合體項(xiàng)目的后期營(yíng)運(yùn)成功與否從建筑體的設(shè)計(jì)開(kāi)始“種”下了“因子”。

第二：商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)。

（一）商業(yè)建筑體設(shè)計(jì)的商業(yè)元素

（二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動(dòng)的第三空間）

（三）商業(yè)建筑體設(shè)計(jì)的景觀環(huán)境

（四）商場(chǎng)的人性化建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)

二、商業(yè)建筑的各類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計(jì)特征

**類(lèi)：地鐵上蓋商業(yè)—與軌交連接設(shè)計(jì)

第二類(lèi)：商業(yè)街—專(zhuān)賣(mài)店的立面設(shè)計(jì)

第三類(lèi)：休閑街區(qū)的設(shè)計(jì)

第四類(lèi)：商務(wù)寫(xiě)字樓購(gòu)物中心設(shè)計(jì)

第五類(lèi)：酒店設(shè)計(jì)

第六類(lèi)：社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)

第七類(lèi)：地下商業(yè)設(shè)計(jì)

三、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）缺乏專(zhuān)業(yè)市調(diào)定位的失敗案例

1、上海龍之夢(mèng)購(gòu)物中心（平面動(dòng)線比較）

2、上海仲盛世界商城（建設(shè)設(shè)計(jì)錯(cuò)誤）

3、成都富力天匯購(gòu)物中心（建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤）

（二）商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)中的常見(jiàn)問(wèn)題

1、商業(yè)定性混淆，經(jīng)營(yíng)價(jià)值喪失

2、產(chǎn)品排布錯(cuò)誤，影響經(jīng)營(yíng)效果

3、物業(yè)/經(jīng)營(yíng)功能錯(cuò)位，商業(yè)價(jià)值降低

4、不符合商家要求，影響招商的實(shí)施

5、建筑配套不完善，影響客流導(dǎo)入

6、產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)模式造成的弊端

四、商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

（一）做好商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

1、商業(yè)項(xiàng)目的外觀形態(tài)設(shè)計(jì)

2、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3、商業(yè)項(xiàng)目的建筑動(dòng)線設(shè)計(jì)

4、商業(yè)項(xiàng)目的中庭功能設(shè)計(jì)

5、商業(yè)項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)

6、商業(yè)項(xiàng)目的城市功能融合設(shè)計(jì)

（二）商業(yè)項(xiàng)目建筑形態(tài)設(shè)計(jì)的思考點(diǎn)

1、關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點(diǎn)

① 用地指標(biāo)、地塊形狀

② 地塊的容積率

③ 地塊的車(chē)/人的流向

④ 地塊的用地性質(zhì)（使用功能）

⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺(jué)效果）

⑥ 項(xiàng)目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本）

提示：購(gòu)物中心擬采用現(xiàn)代風(fēng)格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風(fēng)格、旅游商業(yè)街?jǐn)M采用民族特色風(fēng)格。

2、關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點(diǎn)

① 地塊的容積率限高規(guī)定

② 項(xiàng)目地塊所處地段價(jià)值高低（土地成本）

③ 項(xiàng)目地塊的商業(yè)屬性（市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)商圈）

提示：國(guó)外商業(yè)建三層比較多（非市級(jí)商業(yè)中心）。

3、關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點(diǎn)

① 交通流向（車(chē)流方向）

② 行人流向（人從哪來(lái)？)讓人進(jìn)入沒(méi)有壓迫感，更人性化的設(shè)計(jì)

③ 什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽(yáng)光）

④ 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用）

⑤ 開(kāi)門(mén)的視覺(jué)與整體設(shè)計(jì)正面、側(cè)面、背面的設(shè)計(jì)要求的直接銜接

⑥ 消防系統(tǒng)，安全要求

提示：十字路口金角的位置為佳，人車(chē)分離。

4、關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動(dòng)線的思考點(diǎn)

① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到高效益。

② 有主力店的商場(chǎng)，流向上要為它考慮。

③ 視面積與長(zhǎng)寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，走道上不適合有很多柱子。

④ 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺(jué)（有座位、有咖啡店）。

⑤ 消防問(wèn)題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。

提示：動(dòng)線要清晰簡(jiǎn)單，走道不易過(guò)寬/過(guò)窄。

5、關(guān)于商業(yè)建筑中庭的思考點(diǎn)

① 心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場(chǎng)一頭看到底，中庭可以讓購(gòu)物者不會(huì)有視覺(jué)疲憊。

② 心理上人走過(guò)200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點(diǎn)來(lái)過(guò)渡。 有輔助性的空間，營(yíng)造客廳的感覺(jué)（有座位、有咖啡店）。

提示：中庭是集聚人流的磁場(chǎng)，人天然親近自然光，中庭必須見(jiàn)天采光。

6、關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點(diǎn)

① 景觀對(duì)于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計(jì)良好（綠化、停車(chē)場(chǎng)、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。

② 商業(yè)需要聚焦視覺(jué)，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來(lái)人流。

提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。

（三）商業(yè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

**：商業(yè)項(xiàng)目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格要有商業(yè)元素

2、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計(jì)要有視覺(jué)沖擊力

第二：商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析（超市、百貨與購(gòu)物中心動(dòng)線的區(qū)別）

3、百貨結(jié)構(gòu)做購(gòu)物中心造成經(jīng)營(yíng)不理想的案例分析

第三：全國(guó)知名商業(yè)項(xiàng)目的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)（動(dòng)線）設(shè)計(jì)案例比較

1、龍之夢(mèng)系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變

2、恒隆廣場(chǎng)系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變

3、來(lái)福士系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變

4、大悅城系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變

5、印象城系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變

6、萬(wàn)象城系列商場(chǎng)的平面形態(tài)演變

7、其它商業(yè)地產(chǎn)建筑平面設(shè)計(jì)的優(yōu)秀案例

第四：商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、動(dòng)線設(shè)計(jì)的內(nèi)容

l 外部交通（道路等級(jí)，主次入口設(shè)置）

l 內(nèi)部交通（主動(dòng)線清晰，平面圖）

l 垂直交通（雙首層、三首層，加長(zhǎng)電梯直達(dá)）

2、外部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則

外部交通解決什么問(wèn)題？

（1）解決消費(fèi)者怎么來(lái)的問(wèn)題

（2）決定商業(yè)項(xiàng)目主次入口設(shè)在哪里？

3、內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)原則（把握內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)要點(diǎn)）

（1） 主動(dòng)線必須清晰

（2） 主動(dòng)線能循環(huán)（避免筆直動(dòng)線形成的頂端死角）

（3） 多動(dòng)線是死線

4、垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)原則

（1） 垂直動(dòng)線——解決高樓層的客流導(dǎo)入平面動(dòng)線與垂直動(dòng)線必須結(jié)合！

（2） 自動(dòng)扶梯多方位配置、多數(shù)量配置

（3） 平面動(dòng)線與垂直動(dòng)線結(jié)合的案例

附：商場(chǎng)的一些建筑設(shè)計(jì)參考數(shù)據(jù)

第五：商業(yè)項(xiàng)目的中庭設(shè)計(jì)要點(diǎn)

1、商場(chǎng)中庭無(wú)柱設(shè)計(jì)的案例（深圳KK茂案、重慶協(xié)信時(shí)代廣場(chǎng)案例）

2、商場(chǎng)中庭采光功能設(shè)計(jì)的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例）

3、商場(chǎng)中庭的藝術(shù)化設(shè)計(jì)的案例（香港國(guó)金中心案例）

第六：商業(yè)項(xiàng)目的其它設(shè)計(jì)

連廊、退臺(tái)、平頂、花車(chē)、外展區(qū)、停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)

五、 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)案例點(diǎn)評(píng)（常州新城公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）

1、 吾悅百貨案例

2、 吾悅購(gòu)物中心案例

3、 吾悅國(guó)際廣場(chǎng)案例

4、 月星環(huán)球港案例