房地產融資的運作：房地產五大融資路徑全揭秘

主講老師：鄭偕

課程詳情：

課程背景：
2013 年四季度的十八屆三中全會拉開了新一屆政府的改革大幕，也開啟了新一輪房地產深化改革的序幕。2014-2018 的故事注定精彩：短短四年經歷了從刺激到緊急收緊兩種調控方向，也經歷了從全國一盤棋到“因城施策”、探索建立長效機制、構建住房制度的轉變過程。這四年是房地產調控史上重要的四年。從全國性調控到“因城施策”、探索建立長效機制，是調控思路的重大轉變，也是調控水平的升華；這四年也是研究中國房地產調控的完美樣本：四年經歷了刺激和收緊兩種調控方向，涵蓋了“防止過冷”和“避免過熱”兩個調控目標，也幾乎涉及了調控政策工具箱里的所有工具。
2018 年注定是中國經濟發展與中國金融行業、房地產開發企業歷史性轉折的元年，隨著國家提出轉型升級、去產能、降低地方政府債務、樓市趨緊調控的政策三年后，資管新規也于 2018 年 3 月正式出臺，中國金融機構頻繁曝出各類兌付危機，與此同時國內房地產企業也調整了自身的戰略布局。
面對復雜多變的市場環境，房地產融資有哪些方式？房地產不同融資方式的監管規定和運作模式是怎樣的？房地產不同融資方式運作的全部細節及要求又是怎樣？房地產不同融資方式運作的利弊有哪些？如何根據實際情況選擇適合的融資方式？……這一系列問題都是傳統公司管理與運行過程中很少涉及，但是對于房地產融資運作至關重要的環節。
本課程《房地產融資的運作：房地產五大融資路徑全揭秘》主要面向民營企業、上市公司、國有企業、PPP 項目公司、地方政府等進行房地產融資運作的詳細培訓，為學員解剖房地產融資模式。無論是已經使用單一的房地產融資模式，還是打算使用混合房地產融資模式，還是即將與金融機構合作的各個公司與政府，都應該學習本課程，系統化掌握房地產融資運作的全流程。

課程收益：
● 了解房地產不同融資方式的概念、分類與監管規定
● 掌握房地產不同融資方式的監管規定
● 掌握房地產不同融資方式政策演變過程
● 了解房地產不同融資方式運作的全部細節及要求

課程時間：2天，6小時/天
課程對象：政府相關部門、房地產公司投融資部、金融機構資產管理部、投行等機構負責人，負責投資拓展的操作層（總部投資拓展總監、區域總經理、投資總監、經理等）
負責外部融資的操作層（財務總監、總部與區域融資總監、融資經理等）
課程方式：講演結合＋案例研討＋互動研討

課程大綱
第一講：宏觀視角下的房地產投融資
一、宏觀經濟與資本市場
1. 中國宏觀經濟的結構化轉型
2. 資本市場進入窗口期與紅利期
案例：中美市場比較
二、房地產投融資的轉型期
1. 多層次資本市場的興起、強監管與房地產投融資的轉型期
2. 當前房地產市場中融資的概況

第二講：房地產銀行融資運作全流程解析
一、房地產銀行融資的基礎
1. 房地產銀行融資的廣義概念與狹義概念
2. 房地產銀行融資的分類
1）表內融資
2）表外融資
案例：上海綠地
3. 證監會對于房地產銀行融資的監管分類
4. 房地產銀行融資的模式與流程
二、房地產銀行表內融資的核心要點
1. 開發貸的內涵及條件
2. 土地儲備貸款的規定解讀：財綜【2016】4 號、財綜【2017】2 號
3. 經營性物業貸款的內涵和流程
4. 項目抵押貸款的條件
5. 舊改貸/城市更新貸款的規定
案例：農行上海分行
三、房地產銀行表外融資的關鍵點
1. 資金用途監管
2. 通道業務監管
3. 投資管理監管
4. 常見形勢及要求
案例：江蘇某房地產改造項目債權融資

第三講：房地產私募基金融資的運作模式
一、房地產私募基金融資的概述
1. 房地產私募基金融資的內涵與發起原因
2. 房地產私募基金融資的政策演變
3. 房地產私募基金融資的現狀
二、房地產私募基金融資的備案
1. 房地產私募基金融資的產品類型
2. 房地產私募基金融資的投資方式
1）股權投資
2）可轉債、債轉股類
3）明股實債
4）股債
案例：易居中國—諾亞財富TOP50地產母基金
案例：陽光新業收購銀河賓館
3. 房地產私募基金融資的資金用途
1）住宅類
2）長租公寓類
3）存量物業股權收購
4）城市更新/舊城改造以及棚戶改造
5）不良資產及其收益權
案例：賽富基金與新派白領公寓
4. 房地產私募基金融資的結構化設計及要求

第四講：房地產信托融資的運作全流程解析
一、房地產信托的基礎知識
1. 房地產信托的內涵、運用方式與資金來源
2. 貸款型房地產、股權型房地產、權益型房地產信托模式
3. 房地產財產信托
4. 房地產信托的操作模式及案例
5. 房地產財產信托的操作模式及案例
二、房地產投資信托基金
1. 房地產投資信托基金的內涵、特征與分類
2. 房地產投資信托基金的監管
3. 房地產投資信托基金與房地產信托、ABS、銀信合作
4. 房地產投資信托基金的操作模式及案例
三、房地產信托融資的關鍵點
1. 房地產信托融資的非標債券業務
2. 房地產信托融資的通道業務
3. 房地產信托融資的投資方式
案例：萬科房地產投資信托基金融資

第五講：房地產券商融資的運作全流程解析
一、房地產券商融資的基礎知識
1. 房地產券商融資的內涵、運用方式與資金來源
2. 房地產券商融資的類型
二、房地產券商融資的公司債形式
1. 公司債形式的內涵與特征
2. 公司債形式的政策演變
3. 公司債形式的資管新規
4. 公司債形式的現狀
案例：華夏幸福、恒大、泛海等
三、房地產券商融資的企業債形式
1. 企業債形式的內涵與特征
2. 企業債形式的政策演變

3. 公司債形式的現
四、房地產券商融資的境外發債形式
1. 境外發債形式的內涵與特征
2. 境外發債形式的政策演變
3. 境外發債形式的現狀
五、房地產券商融資的資產證券化
1. 資產證券化的內涵與特征
2. 資產證券化的政策規定及確認評估方法
3. 房地產券商融資資產證券化的現狀
4. 房地產券商融資企業資產 ABS 及資產支持票據
六、房地產券商融資的 IPO 與定增
1. IPO 與定增的內涵與特征
2. IPO 與定增的政策規定及現狀