土地運營、估價和拿地

土地運營、估價與拿地
（張飚 計劃12課時）
授課方式：
一、標桿案例解析
二、個人實操案例介紹
三、傳統模式系統分析與講解
四、目前形勢下的創新模式分析與講解
第一章 傳統拿地模式的思考
一、從概念開始
（一）交易對象
（二）交易物品
（三）交易方式
（四）交易價格
二、代表性企業的拿地和戰略關系
案例：融創地價表、萬達地價表、華夏幸福基業地價表、碧桂園地價表、萬科地價表
三、共性研判
（一）房地產開發的意義
（二）主要階段：拿地、研發、建設、營銷
四、共性解讀
（一）專注單一特定類型土地的意義
（二）尋求與政府、央企某一種特定結合的意義
五、與政府結合的傳統形式
本節探討在過去的20年里，開發企業與政府結合的各種形式，以下形式仍需結合招拍掛
（一）中心城區企業、機構的外遷（濟南東進模式的廣泛應用）
（二）城中村改造（棚戶區改造等老城區改造）
（三）新農村建設（河北省的失敗）
（四）參與新區規劃土地一級開發或一二級聯動（城投公司）
（五）基礎設施或公共服務建設換取土地（東方園林）
（六）產業園區開發換取土地（光谷）
六、傳統拿地模式面臨的主要難點和應對手段
（一）財政收支兩條線的影響
（二）規劃體系的合規性
（三）新增建設用地指標限制
（四）一級開發招標機制
（五）地方融資平臺融資機能喪失
（六）樓堂館所禁建對政府主導型新區造城模式的毀滅
案例：萬達長白山的轉型
現行土地管理機制下土地運營與拿地模式實操
一、規劃體系和國土資源體系的關系
（一）三大規劃體系的意義
1、總體規劃
2、控制性規劃
3、土地利用規劃
（二）一二級土地開發的規劃體系合規性
1、二級土地招拍掛的規劃體系
2、一級土地開發的規劃體系
案例：國土規劃調整程序
二、一級土地開發的三大節點
三、一級土地開發的合規性
四、傳統拿地模式實操案例：華藏世界合作合同
五、一級開發的土地成本確認
案例：丁字灣南海新城
六、二級招拍掛的經驗分享
（一）從土地出讓計劃開始
（二）掛牌條件設計
（三）競價策略
（四）摘牌后調容----玩不起的貓膩
（五）賬戶可以解決標底
（六）臨場授權
（七）參與就是獲利
（八）阻擊獲利
課堂練習一
實戰模擬：掛牌
第三章 土地制度變革與拿地模式創新
一、從產業展開對政府需求的研判---與政府結合的升級模式
二、從政府職能展開全新的結合模式
案例：中新生態城
解讀：生態文明
三、引導政府的政績觀念之一：新型城鎮化與精明增長
案例：案例：村不動、城入鄉的三道灣鎮和檳榔河村
四、引導政府的政績觀念之二：產業升級
案例：北京朝陽：科技CBD
案例：京津冀一體化規劃
案例：海口觀瀾湖
案例：合眾人壽
五、農村土地的流轉和土地市場改革對土地價格的長期影響
六、機遇下的拿地和土地運營模式
七、央企合作路徑
案例：各公司融資成本
解讀：社會資源向央企和政府傾斜
案例：地鐵公司和地鐵上蓋
第四章 土地評估及拿地風險規避
一、傳統教科書的土地估價方式
（一）傳統估價方式
（二）不可操作性
二、具備實操性的土地評估工具：戰略選擇和行動評估矩陣
三、進入城市和區域的評估模型和拿地風險
四、單一地塊的評估模型和拿地風險
五、待定土地的開發技巧
六、二手土地拿地實際操作程序和風險規避
課堂練習二
實戰模擬：土地戰略評估