商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程主要疑難問題解析及處理對策

對象 

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營公司董事長和所有高管、設(shè)計、代理公司

目的 

掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程各階段無法回避主要難題處理策略

內(nèi)容 

課程介紹 

學(xué)習(xí)是為了解決問題。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)各環(huán)節(jié)布滿了暗礁和地雷，有各種各樣無法回避且必須面對的問題和難點(diǎn)。本課程以實際操作的現(xiàn)實問題為研究對象，不概念、不教條、不演習(xí)理論模型，實實在在的解決學(xué)員現(xiàn)實工作中存在的實際問題。對商業(yè)地產(chǎn)而言，從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都環(huán)環(huán)緊扣。因其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究，從市場調(diào)查和研究身上判定項目的可行性。提供依據(jù)回避風(fēng)險也是必須的。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策、區(qū)域零售市場、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、區(qū)域消費(fèi)行為的研究、立地條件研究、商圈的確定和研究等九個重要因素來研判，以期對項目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場進(jìn)行準(zhǔn)確定位。 

“尊重產(chǎn)業(yè)、商業(yè)優(yōu)先”是商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件。你是否已經(jīng)具備了成功開發(fā)和運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項目的條件？ 

學(xué)習(xí)對象 

房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運(yùn)營公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等等，各公司的董事長、商業(yè)項目高級決策人、高管、項目開發(fā)負(fù)責(zé)人、項目操盤人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)運(yùn)營管理高管等等。

基本課時計劃 

1、總共十三小時，需要二天的時間。第一天 上午9：30-12：30，下午13:30-16:30. 

第二天 上午9：30-12：30，下午13:30-16:30.課間休息一次每次10分鐘。 

2、課時的內(nèi)容 ：第一天授課內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)的定位和規(guī)劃。  

第二天授課內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)招商與開業(yè)。 

3、開設(shè)課后項目指導(dǎo)咨詢內(nèi)容，在下午授課內(nèi)容結(jié)束后第一天16：30-17：30、 

為學(xué)員提供項目問題現(xiàn)場咨詢指導(dǎo)，學(xué)員可以攜帶所操項目的 

資料排號向老師咨詢。 

《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程各主要節(jié)點(diǎn)疑難問題解析及對策》綱要 

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的基本內(nèi)容基礎(chǔ)知識

（一）、商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目的三大結(jié)構(gòu)體系

1 開發(fā)系統(tǒng) 商業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng) 金融資產(chǎn)系統(tǒng)

2 各系統(tǒng)相互關(guān)系

（二）、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)公司必做的基本的工作內(nèi)容

1房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)、商業(yè)運(yùn)營物業(yè)管理系統(tǒng)、金融資金資產(chǎn)系統(tǒng)的所屬部門的職責(zé)

2部門之間工作協(xié)作關(guān)系

（三）、各系統(tǒng)各個階段的權(quán)重趨勢

（四）、六大環(huán)節(jié)四大階段

第二部分  商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程中四個主要階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和疑難問題

第一篇 商業(yè)地產(chǎn)項目的基地研究

一、商業(yè)地產(chǎn)項目地塊研究

1. 地塊自然現(xiàn)狀特點(diǎn)

1.2地塊自然狀態(tài)

1.2.1地塊高差

1.2.2河流湖泊

1.2.3其他

2地塊形狀

2.1多邊形地塊

2.2不規(guī)則地塊

2.3其他

3地塊交通環(huán)境

3.1交通依賴

3.2單邊商業(yè)

3.3不臨街商業(yè)

4地塊基礎(chǔ)設(shè)施

水電暖排污排風(fēng)燃?xì)?/span>

其他

第二篇  商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)定位

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)定位

（一）研究方法

定位研究基本方法——反向研究（微觀、中觀、宏觀）

（二）調(diào)研內(nèi)容需要注意的問題

1客流及消費(fèi)特點(diǎn)調(diào)研

2三種客流、消費(fèi)特征  （例一 例二）

3競爭狀況研究：商業(yè)體量研究

（三）定位研究分析工具的使用所注意要點(diǎn)

綜合條件的評估：指數(shù)分析、類比分析

（四）項目定位的各項內(nèi)容

2 區(qū)域定位

什么性質(zhì)的區(qū)域：區(qū)域性質(zhì)

新區(qū)、老區(qū)、接合部、改造區(qū)、郊區(qū)、開發(fā)區(qū)等

2 功能定位

什么功能的區(qū)域：城市功能

CBD、商圈、住宅社區(qū)等

2 商圈定位

什么商圈的區(qū)域：商業(yè)功能

核心商圈、次商圈、專業(yè)主題、物流園

2 目標(biāo)區(qū)域定位

能夠覆蓋的范圍

2 類型定位

城市區(qū)域型 中心型社區(qū)商業(yè)

2 目標(biāo)客戶群定位

要點(diǎn) 規(guī)律

2 主題與特色定位

定義 提示

第三篇  商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃

三、商業(yè)地產(chǎn)項目的概念規(guī)劃

（一）地塊規(guī)劃

1地塊商業(yè)價值分析與總體布局

 1.1地塊價值分析方法

1.2業(yè)種業(yè)態(tài)設(shè)置策略

2特殊地塊的規(guī)劃策略

（二）人流動線組織規(guī)劃

1動線規(guī)劃原則

2主動線類型

3主、次動線

4動線導(dǎo)引

（四）建筑概念規(guī)劃

1單體集中式加沿街鋪式的怎樣規(guī)劃？

2建筑底商商業(yè)的規(guī)劃

3進(jìn)深與面寬、

4層高、

5中庭與電梯庭與室內(nèi)商街、

6視線與動線

（五）、空間規(guī)劃  

1室外空間及廣告位的規(guī)劃等

2視線與導(dǎo)引

3室外空間

4照明與燈飾

（六）、物業(yè)運(yùn)營條件的規(guī)劃

1物業(yè)條件規(guī)劃的原則

2電梯電梯的規(guī)劃要點(diǎn)

3升降梯與自動扶梯運(yùn)載量比較分析

4餐飲條件各項指標(biāo)

5銷售型商鋪的機(jī)電系統(tǒng)

第四篇 商業(yè)地產(chǎn)的招商

四  商業(yè)地產(chǎn)項目招商

1、招商籌劃

1、招商業(yè)態(tài)落位規(guī)劃、品牌、業(yè)種搭配策略和方法--互補(bǔ)與銜接。

1.1招商范圍及目標(biāo)商家、品牌落位與洽談落實、

1.2各類業(yè)態(tài)選址要求

1.3招商方案、招商目標(biāo)與商家需求。

2 招商實施

2.1、租賃經(jīng)營方案、租期方案、租金指數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)

2.2、聯(lián)營經(jīng)營方案、經(jīng)營期方案

2.3、招商洽談，面積、物業(yè)條件、

2.4、招商落實順序--主力次主力店、品牌連鎖店、連鎖單店、中小商戶

2.5、如何針對意向商家物業(yè)改造。

2.6、開業(yè)與運(yùn)營約定策略性實操。

第五篇  開業(yè)籌備與開業(yè)

五、開業(yè)籌備與開業(yè)

1、商業(yè)管理公司建立，開發(fā)商自建或聘請

2、商業(yè)運(yùn)營管理培訓(xùn)

3、商管公司對本項目運(yùn)營策略、管理規(guī)范制定

4、商管公司與入駐商家的前期銜接、計劃、方案。

5、編制商家入駐開業(yè)序列和實施操作條列

6、物業(yè)管理公司的建立，發(fā)商自建或聘請。

7、物業(yè)公司制定物業(yè)交接策略和工程對口實施交接

8、運(yùn)營部、企劃部對開業(yè)促銷、旺場的策略、計劃、實施

9、行政部門所負(fù)責(zé)的對商戶的各項證照的辦理、檢查、監(jiān)督。

10、企劃部門對開業(yè)宣稱推廣策略、計劃、實施

11、財務(wù)部門，核收、監(jiān)管、催繳各類款項包括商戶裝修、改造、定金、預(yù)

收款等等。

12、如果分期開業(yè)，商管、物業(yè)、企劃的策略、計劃、實施方案。

試題：

1.定位的問題

反向研究法是指什么？

2.規(guī)劃的現(xiàn)實問題

  地塊商業(yè)價值分析方法是什么？

3.建筑體量的大小究竟如何確定？

以出售為主的商業(yè)項目，體量越大越好嗎？

4.業(yè)態(tài)的比例

一般的規(guī)律是52:18:30,教條主義了會怎樣？

5.動線問題

商業(yè)項目的內(nèi)外動線必須一體，否則就會怎樣？舉例

6.預(yù)招商

預(yù)招商是在項目方案征詢主力店意見，但是方案未定如何操作？