<ul id="8eaoi"></ul> 本輪中國一二線城市房地產市場出現超預期上漲的關鍵原因，是在房地產開發投資和新房開工面積連續下滑的情況下，總體供應出了問題。2014年以來，由于對房地產的預期看淡，導致開發商的土地儲備和開工面積都大幅度下滑，從而在房地產政策回暖之后，出現了一二線城市需求旺盛，庫存告急，庫存的下降又激化了上漲的預期，從而出現了房價的猛漲和瘋漲。
我清楚記得在2014年9月30日，在房地產市場陷于低迷，70個大中城市新房價格環比上漲的城市數為零的情況下，人民銀行調整首套房的認定標準，打響了中央政府救市的第一槍。我在第一時間寫的文章《不是每一朵野百合都會有春天》中寫道“一線城市、熱點城市以及人口未來流入的城市，需求依然旺盛，庫存不是問題。一旦政策喪心病狂的救市，你一定要同樣喪心病狂的出手買房”。如此判斷的原因很簡單，這三類城市未來仍然屬于人口凈流入地區，住房的需求長期處于旺盛狀態，一旦政策回暖，房價自然回到上漲的趨勢。今年房價的基本邏輯都是“供給短缺導致的報復性上漲”。
盡管高層明確警示房地產泡沫，明確提出要“抑制資產價格”，但未來房地產的走勢主要受供求關系的左右，而不是政策的調整或者對價格泡沫的擔憂。對于那些土地供應不夠，新開工面積不夠的城市而言，盡管房價已經讓人恐懼，恐怕仍然將會處在上漲的周期。
以北京的房地產市場為例。北京今年房價的上漲在一線城市里沒有上海和深圳那么搶眼，但進入今年下半年后，后勁十足，支撐房價的各種因素都在預示著房價可能不會就此止步。判斷北京的房價，應該關注三個指標：
一是土地市場。北京除了今年3月，大興出了一個“地王”，土地市場并沒有上海、深圳以及新的“四小龍”那么火爆。根本原因是今年北京土地市場供應下降。根據我愛我家市場研究院統計數據顯示，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%。無論是土地交易宗數，還是交易體量均創下歷史新低。從5月至今，北京土地市場已連續3個月沒有供一塊地。并非因為北京無地可供，而是因為今年北京在土地供應上實現嚴控政策，明確新增建設用地控制在1850公頃以內。看歷史數據，從2013年到2015年，北京土地供應面積逐年遞減，三年供應住宅用地為113宗，合計建筑面積為2046萬平方米，其中還包含自住房等非商品住房。在房地產市場大幅回暖的情況下，土地供應的減少一定會導致進一步看漲的預期，導致后市房價的大漲。
二是房地產開發投資。前7個月，北京完成房地產開發投資2002.1億元，同比下降9.6%。其中，住宅投資完成950.6億元，同比下降9.1%；住宅施工面積下降7.5%；住宅新開工面積下降8.8%。這意味著，在需求和成交大漲的情況下，未來的供應仍然處在下降的通道。8月份，北京只有兩個住宅項目入市，兩個項目共新增住宅產品209套。
三是庫存。自8月份以來，北京的住宅庫存跌至6萬套以內的歷史低水平。北京市房地產交易管理網的數據顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現房住宅套數為32450套，可售面積約416.1萬平方米。當前庫存期房加現房的合計住宅套數也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。按照每月1萬多套的簽售，去庫周期不足5月，盡管北京市場已經是二手房唱主角，但新房庫存的告急，勢必對未來房價形成極大的上漲壓力。
以上三個指標構成了對北京房價上漲的最有力的支撐。盡管北京平均每套的住宅價格超過了500多萬，四環以內新建商品房住宅單套成交價已超過1000萬元，但在需求旺盛，看漲預期不改的情況下，目前已經太高的價格對看漲預期并未構成實質性的威脅。如果北京土地供應的政策不變，房價未來連想一下都很可怕。
對其他城市房價走勢的判斷，筆者認為基本上可以參照以上三個指標來判斷。凡是土地供應充足，房地產開發投資增速快，新房開工面積大的城市，未來房價趨穩是大概率。比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房價表現搶眼，但看看這三個指標，在未來供應沒有問題的情況下，基本意味著這三個城市的房價已經走到了盡頭。今年的最后一個季度，房地產的熱點城市也許仍然會轉換，但很顯然，能夠對房價真正形成支撐的，仍然是土地供應和未來的新房供應。在這個問題上，包括北京、上海在內的一線城市深得“饑餓營銷”的真諦，玩得比合肥這些今年好像中了獎的新人要嫻熟多了。未來房價，除了我持續看好的東莞，最終還得回到老辣的一線
