后疫情時期房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的財稅管控

[課程設(shè)置背景]

2020年是極不平凡的一年。我國面對錯綜復(fù)雜的國內(nèi)形勢、艱巨繁重的國內(nèi)改革發(fā)展任務(wù)，特別是新冠肺炎疫情嚴重沖擊，國內(nèi)人民在核心的堅強下，砥礪前行、開拓創(chuàng)新，取得了抗擊新冠肺炎疫情斗爭重大戰(zhàn)略成果，成為實現(xiàn)經(jīng)濟正增長的主要經(jīng)濟體。

2020年經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)行業(yè)要求是，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。因地制宜、多策并舉，實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。高度重視租賃住房建設(shè)，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。對租金水平進行合理調(diào)控，降低租賃住房稅費負擔，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

會議要求，要優(yōu)化稅務(wù)執(zhí)法方式，深入推進執(zhí)法、精細服務(wù)、精準監(jiān)管、精誠共治，不急轉(zhuǎn)彎，政策操作上要更加精準有效，大幅提高稅法遵從度和社會滿意度，把握好政策時度效。

宏觀政策為房地產(chǎn)行業(yè)指明了發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)要不失時機，把疫情耽誤的時間搶回來，做好2021年的發(fā)展規(guī)劃，合規(guī)經(jīng)營、依法納稅。為此，我們舉辦這次講座，與大家探討后疫情時期的房地產(chǎn)企業(yè)財稅管控問題。

培訓(xùn)受益：

（1）“營改增”引起了會計核算的變化，會計核算為稅收征管提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。解讀“營改增”及“減稅降費”會計核算的主要業(yè)務(wù)處理方法。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各階段的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容及與之適應(yīng)的財稅管控方法。

（3）新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式。

（4）用“分類法”按房產(chǎn)類別核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，為土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳奠定基礎(chǔ)。

（5）“營改增”引起的土地增值稅清算的變化，正確進行土地增值稅的預(yù)征、清算與納稅申報。

授課對象：

房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理以及經(jīng)辦納稅業(yè)務(wù)的財會人員等。

主要授課內(nèi)容：

   房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)增值稅的會計處              

一、會計科目設(shè)置的原則                                   

二、“營改增”后“應(yīng)交稅費”科目的設(shè)置                   

三、增值稅的主要賬務(wù)處理                                

（一）取得資產(chǎn)或接受勞務(wù)疑難業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。            

（二）經(jīng)營租賃增值稅納稅時間財稅差異及處理技巧          

（三）項目結(jié)束時扣留的質(zhì)量保證金如何處理                

（四）企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理     

（五）預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理                              

（六）非正常損失不動產(chǎn)進項稅額的會計處理         

四、土地增值稅會計處理                                  

五、生活服務(wù)業(yè)增值稅加計抵減15%的會計處理             

六、試行增值稅期末留抵稅額退稅的會計處理方法   

第二講  投資決策階段會計處理與財稅協(xié)調(diào)

一、“土地征用及拆遷補償費”的構(gòu)成及會計處理                      

二、以土地投資子公司的會計處理與財稅協(xié)調(diào)                        

三、投資決策階段發(fā)生費用的會計處理                              

四、非貨幣資產(chǎn)對外投資遞延納稅的會計處理與財稅協(xié)調(diào)              

五、土地出讓金及拆遷補償返還的會計處理與財稅協(xié)調(diào)                

六、紅線外發(fā)生的費用是否允許稅前扣除                            

七、以房換地取得土地使用權(quán)的會計處理與財稅協(xié)調(diào)                  

八、以分房產(chǎn)為目的吸收資金合作開發(fā)的會計處理與財稅協(xié)調(diào)                           九、以分紅利為目的吸收資金合作開發(fā)的會計處理與財稅協(xié)調(diào)          

十、房地產(chǎn)企業(yè)參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的財稅處理 

第三講、前期準備階段會計處理與財稅協(xié)調(diào)

一、前期準備階段主要工作內(nèi)容                            

二、企業(yè)所得稅扣除憑證的管理                            

三、房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)承包方式的博弈                 

四、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅的起止時間和稅收減免                       

五、拆遷補償支出原始憑證獲取及會計核算                 

六、“土地價款”包括的范圍和賬務(wù)處理                   

七、 轉(zhuǎn)讓“營改增”前取得的土地使用權(quán)的會計處理技巧        

八、營銷設(shè)施建造費的會計核算與稅前扣除                 

九、土地閑置的會計處理與稅前扣除                       

十、開發(fā)項目發(fā)生的前期物業(yè)管理費的會計核算與稅前扣除

第四講、建設(shè)施工階段會計處理與財稅協(xié)調(diào)

一、房地產(chǎn)預(yù)售的條件及《預(yù)售許可證》的申領(lǐng)               

二、房地產(chǎn)預(yù)售收入憑證的開具、會計處理和預(yù)交增值稅             

三、商品房預(yù)售、現(xiàn)售和按揭銷售的會計處理與財稅差異     

四、合理的工資薪金支出稅前扣除遵循的原則               

五、五項補貼稅前扣除的財稅差異與納稅調(diào)整               

六、社會保險費——“五險一金”的稅前扣除                  

七、黨組織工作經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的稅前扣除   

八、職工差旅費稅前扣除的改革措施                       

九、試行增值稅期末留抵稅額退稅的財稅處理

第五講、竣工驗收與租售階段會計處理與財稅協(xié)調(diào)

一、房地產(chǎn)項目的竣工驗收工作                             

二、一般納稅人選擇簡易計稅方法的會計處理與財稅協(xié)調(diào)      

三、一般計稅方法扣除土地價款的財稅處理                  

四、企業(yè)所得稅與土地增值稅“收入總額”差異與納稅調(diào)整    

五、“買一贈一”的財稅處理                              

六、分期收款銷售財稅差異分析與財稅協(xié)調(diào)                  

七、公益性捐贈財稅差異分析與處理方法                    

八、經(jīng)營租賃納稅時間財稅差異與應(yīng)對方法                  

九、轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)節(jié)稅操作方法及難點解讀                    

十、“轉(zhuǎn)讓其他權(quán)益性無形資產(chǎn)”降低稅費的稅收策劃       

十一、經(jīng)營性售后回租再轉(zhuǎn)租的稅收策劃                   

十二、一般納稅人出租“營改增”后取得的房產(chǎn)如何納稅     

十三、以前年度損益調(diào)整財稅差異與協(xié)調(diào) 

第六講、“分類法”核算開發(fā)產(chǎn)品的方法

一、“分類法”的原理與法律依據(jù)。                         

二、劃分開發(fā)產(chǎn)品類別的六項原則。                        

三、《開發(fā)成本》賬戶設(shè)置與成本項目核算的主要內(nèi)容 。          

四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的管理與成本核算的一般流程。                

五、成本核算的部門分工與成本核算資料的提供。

六、實例演示不同類型房地產(chǎn)的成本分配計算全過程。          

七、開發(fā)產(chǎn)品成本核算方法概括總結(jié)。                   

八、企業(yè)所得稅與土地增值稅成本核算的差異分析。          

九、實例演示用層高系數(shù)法計算各類房產(chǎn)的建筑安裝成本。          

十、利用人防工程建造地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬與財稅處理。

第七講、土地增值稅的預(yù)征、清算與納稅申報

  一、土地增值稅清算的核心

二、“營改增”后應(yīng)稅收入總額的計算方法

三、扣除項目金額包括的范圍與財稅處理

四、土地增值稅的預(yù)征、清算與納稅申報

五、土地增值稅的清算單位與清算條件

六、土地增值稅清算前的準備工作

七、土地增值稅扣除憑證管理的具體規(guī)定

八、土地增值稅清算時需要計算的特殊指標

九、普通標準住宅的稅收優(yōu)惠政策及其享用

十、土地增值稅免稅臨界點的測算及應(yīng)用

十一、國內(nèi)收回土地使用權(quán)是否可以免稅

十二、賣毛坯房還是賣裝修房的規(guī)劃

十三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的博弈

十四、管理費用的核算技巧

十五、巧用利息扣除法降低稅費支出

十六、調(diào)整基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，降低土地增值稅的稅收策劃。          

十七、解析土地增值稅清算時企業(yè)所得稅的清退方法。