中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系及發(fā)展趨勢分析

　尊敬的各位來賓、各位朋友，大家好！

　　歡迎大家出席2023年中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果發(fā)布會。接下來由我來跟大家分享中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系和中國房地產(chǎn)上市公司發(fā)展趨勢分析。

　　一、中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系

　　中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究始于2003年，今年已經(jīng)是第21次做這個研究。今年的研究背景相對復雜。首先，2022年我國面臨新冠疫情沖擊、國內(nèi)經(jīng)濟下行、世界變局加快演變等多重考驗，防風險、保民生、促穩(wěn)定、謀發(fā)展成為行業(yè)面臨的主要任務(wù)。雖然較好地完成了上述任務(wù)，但行業(yè)仍未走出困局，仍有許多發(fā)展難題待解。其次，2023年以來資本市場改革持續(xù)深化，很多政策都在推動行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，在《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》中，也針對專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好且經(jīng)營規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，從資產(chǎn)激活、負債接續(xù)、權(quán)益補充、預期提升等四個方面，提出了改善資產(chǎn)負債表的措施，這些無疑都有利于行業(yè)和市場企穩(wěn)復蘇。今年我們研究組在總結(jié)歷年研究經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步完善了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發(fā)掘成長質(zhì)量佳、投資價值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司，探索不同市場環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展模式，為投資者提供科學全面的投資參考依據(jù)。

　　研究對象是依法設(shè)立且公司的股份是在2023年3月31日前在國內(nèi)外主要的交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)。在評價方法方面，企業(yè)綜合實力、經(jīng)營規(guī)模、財富創(chuàng)造能力、投資價值評價的方法和指標體系沒有變化，對投資價值評價指標做了些微調(diào)，新增了預收賬款及其增長率指標，相應(yīng)地替換掉了投入資本回報率指標。

　　二、中國房地產(chǎn)上市公司發(fā)展趨勢分析

　　1.上市房企數(shù)量趨勢

　　在市場及監(jiān)管因素作用下，新增上市房企數(shù)量在A股與H股呈現(xiàn)交錯發(fā)展的特點；從上市公司存量數(shù)來看，A股上市房企數(shù)量開始出現(xiàn)萎縮、且趨勢越來越明顯，H股上市房企數(shù)量也已達峰值。預計未來上市房企“退出”現(xiàn)象將更加明顯，新勢力新模式企業(yè)有機會借助政策利好成功上市。

　　2.上市房企經(jīng)營規(guī)模趨勢

　　從上市公司總資產(chǎn)與總營業(yè)收入可以看出，上市房企經(jīng)營規(guī)模經(jīng)歷了“高速增長-中低速增長-負增長”三個階段。2022年起，上市房企總資產(chǎn)與營業(yè)收入出現(xiàn)負增長，規(guī)模出現(xiàn)萎縮。隨著市場緩慢復蘇，未來上市房企經(jīng)營規(guī)模降幅有望縮減。

　　3.上市房企盈利能力趨勢

　　與經(jīng)營規(guī)模趨勢類似，上市房企凈利潤總值經(jīng)歷了高速增長與中低速波動增長后，近兩年連續(xù)下降。從未來發(fā)展看，上市房企盈利能力整體上有望改善，但是個體會持續(xù)分化。

　　4.上市房企市值表現(xiàn)趨勢

　　上市房企總市值在波動中增長，2007年達到萬億元，2015年接近四萬億元，而在近三年則連續(xù)下降，市盈率也持續(xù)下降。從未來趨勢看，整體或?qū)⑿》嘏兄禃呌诜€(wěn)定，少數(shù)企業(yè)有望持續(xù)增長。同時市值增長的動力可能會發(fā)生變化，由過去主要與土地購置和開發(fā)銷售規(guī)模相關(guān)轉(zhuǎn)向與租賃業(yè)務(wù)、運營管理業(yè)務(wù)收入相關(guān)，這也是上市房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的方向之一。

　　5.上市房企競爭格局趨勢

　　從2023年一季度上市房企銷售與拿地情況看，大型央國企和部分優(yōu)質(zhì)民企及混合所有制房企比較活躍，有機會在未來的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。