房地產企業項目產品設計（結構、地庫）無效成本的優化與關鍵控制要點管控措施及案例分析

課程背景

無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，因此，節省下的無效成本就是利潤。

控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。

本次課程以產品設計“無效成本”為主軸，闡述設計無效成本產生的原因、分布的狀況、房產公司及設計院對此不同的態度、并提出了控制方法與優化思路；

通過案例解析我們因設計問題而增加的成本到底有多驚人。正確的認識設計與設計問題，設計無效成本控制與優化原理，設計控制原則合理的標準、合理的成本、方式；常規管控、重點管控、設計優化相結合；方法決策前置、過程控制、關健節點優化。

課程收益

1、認清結構設計及其無效成本真面目

2、結構設計無效成本的重點管控辦法

3、控制結構無效成本的關鍵要點

4、前期地勘報告優化控制要點

5、基礎選型方案控制要點

6、利用規范和軟件控制結構無效成本的要點

7、利用施工措施控制結構無效成本的要點

8、地下車庫結構無效成本的控制

9、結構設計統一技術措施的要點及重點

課程對象

1、中高層管理人員（董事長、總裁、總經理、副總經理、總工程師、部門經理）

2、技術管理人員（設計總監、設計經理、總建筑師、工程總監、結構工程師）

3、成本管理人員（成本總監、造價部、合同部）

4、設計院的技術及管理人員（總經理、總工程師、結構技術骨干）

課程大綱

一、成本的定義、分類及管控原則

1、成本分類

①結構性成本

②敏感性成本

③功能性成本

2、結構無效成本的定義

3、判斷結構無效成本的依據

①合理的計算結果

②國家標指及地方標準

③參照相似的項目或周圍類似的項目指標

4、成本的效率

5、結構成本的細分

①無效成本：直接無效成本、間接無效成本

②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本

6、管控原則

①保障合理品質 ②重視成本效率

二、無效成本發生與分布

1、基坑

①地勘報告中地層參數的選取

②基坑支護類型的選取

2、基礎

①地勘報告參數選取

②地基承載力、水位、基礎建議類型

③不同類型的基礎選型

④同種類型基礎尺寸大小的選型

3、地下室

①樓蓋形式的選取

②結構計算參數的選擇

4、主體結構

①結構的布置、結構計算軟件參數、施工圖配筋原則

②特性：外圍因素多，要求的技術性強

③解決：逐步進行精細化操作、多做對比分析

三、認清結構設計及其無效成本的真面目

1、開發商如何看待結構設計

①被動投入

②關注度低

③成本巨大

④復雜多變

2、目前對結構設計中存在的3個疑問

3、結構設計是一個系統化、精細化的過程

4、結構成本到底有多大

5、結構設計中無效成本的重點管控辦法

①限額設計

②設計方案優化

③提高專業能力

④加施工圖事前審查，做好圖紙會審工作，減少變更

⑤優勢資源利用

四、目前控制結構成本的現狀及企業的憂慮及解決的方案

1、目前的現狀及企業的憂慮

①成本控制及結構優化會不會帶來安全上的問題

②成本控制及結構優化會不會擔誤工期

2、解決方案

①方案階段（地勘、基礎、層高、樓蓋、地下室優化）

②初步設計及擴出階段（荷載、地庫外墻、地下坑抗浮）

③施工圖階段（復合配筋）

五、控制結構無效成本關鍵點

1、基礎結構無效成本的控制

①地勘報告存在的問題及應對方案

②對地勘存在問題的應對方案

③基礎存在的問題及應對方案

案例：XX項目地勘報告失誤造成基礎無效成本的增加

案例：XX項目兩個相鄰項目不同的地勘報告帶來不同的基礎成本

案例：XX項目不進行基礎選型帶來無效成本的增加

案例：XX項目不同樁型不同的基礎成本

2、必須關注三個數據

①抗浮水位

②最高水位

③巖、土層承載力

案例：XX項目設計院筏板設計失誤初探

案例：XX項目不同抗浮水位經濟性分析

案例：XX項目不同的地基承載力的經濟性分

案例：XX項目微風化巖上的基礎設計

3、基礎設計中存在的問題

4、基礎設計存在5大問題及6大應對方案

①不做基礎選型

②地勘資料不詳細，包括水位不準確，地基承載力過低，各層土資料不完善

③設計人員對基礎的設計規范及軟件理解存在偏差

④設計人員施工圖設計過于粗糙

⑤設計人員不考慮施工措施，開工才發現問題

5、什么因素影響了地勘報告

①地勘報告存在的問題

②地下水位不準確

③建議采用基礎不清晰

④土層厚度保守、不準確 ⑤土層承載力保守

6、如何量化判斷基礎選型是否經濟？

①成本上：單位承載力成本

②設計上：基礎利用率、不同結構樓層重量估算值

③規范上：后注漿、樁身的配筋率、微風巖上基礎計算規范、樁與土的共同作用

六、地下車庫結構無效成本的控制

1、地庫建筑方案與結構設計部分的關聯

2、地庫樓蓋分析

案例：XX項目地下室樓蓋的經濟性分析

XX項目地下室綜合成本的分析

3、地下室合建還分建更經濟？

4、與建筑豎向分析相關的成本因素有哪些及應對

5、與建筑層高分析相關的成本因素有哪些及應對

6、與柱網相關的成本因素有哪些及應對

7、與人防相關的成本因素有哪些及應對

8、非機動車庫方案對比

9、疊拼多層電梯與樓梯分析對比

10、設備用房分析對比

11、地下室平面對比

12、優化成本平面對比

七、上部結構無效成本的控制

1、結構選型的重要性

2、結構規則性

①平面不規則

②豎向平規則

③超限結構

3、如何進行結構選型

4、結構選型有沒有經驗？

5、計算軟件控制結構無效成本上的應用

6、結構概念在控制結構無效成本上的應用

7、設計規范及規程在控制結構無效成本上的應用

案例：XX項目型鋼結構構件規范及計算結果的選用

案例：XX項目結構方案合理性選擇

案例：XX項目結構配筋原則的分析

八、控制結構無效成本的管理措施

一、設計資源的選擇和管理

二、過程控制及落實

三、圖紙質量控制

1、控制結構無效成本最關鍵的地方？

2、不同場地豎向標高對成本的影響分析對比：

①土方挖方量計算對比

②基坑及支護成本計算對比

③結構底板成本計算對比

④基礎成本計算對比

3、地下室柱網設計

4、地上塔樓與地庫的關系

5、塔樓與地庫豎向關系因素影響的成本

①土方成本差異

②基坑支護成本

③結構成本差異

④建筑材料（防水.保護層）等成本

⑤停車效率差異對比

6、人防設計

7、設備用房設計

8、非機動車庫設計

9、汽車坡道設計

10、地下室外輪廓線

11、地下室平面布局

九、控制無效結構成本的關鍵控制要點及案例分析

一、結構方案階段

1、結構各部分結構選型經濟性分析

案例：XX項目結構選型對比

2、影響結構成本外部條件的優化

①地質勘察及意見

②關于土體與錨固體極限摩阻力標準值

案例：XX項目影響結構成本外部條件分析

3、安評意見

4、超限報告優化意見

5、關于影響成本的主要做法與設計單位討論分析

6、結構設計統一技術措施及配筋原則

①結構抗震等級、抗震構造措施、抗震性能目標的選取

②結構材料的選取

③各部分使用荷載的取值

④結構計算參數的取用和結構參數的控制

⑤梁板柱、基礎、樓梯、節點的截面選取、配筋原則及構造做法

案例：XX項目編制結構設計統一技術措施的要點

二、結構計算階段

1、結構方案布置調整意見

案例：XX項目結構方案調整的具體步驟

2、對結構重要位置的精確計算對比優化

案例：XX項目結構重要位置需要精確分析

三、結構施工圖配筋階段

1、項目各部分配筋原則的確定

2、項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化

3、地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優化

案例：XX項目設計院施工圖容易出錯和忽視但引起結構成本過高的點

十、現場交流30-45分鐘