房地產行業(yè)土地增值稅清算及其他稅收政策解析

課程背景

在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復雜、申報較難的直接稅種。本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，以實際清算的案例介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的……。

課程大綱

**部分：土地增值稅政策運用解析

　　1、土地增值稅的納稅義務人、征收范圍

　　2、有償轉讓及收入的界定

　　3、新房舊房的區(qū)分標準及土地增值稅的計算方法

　　4、土地增值稅與會計核算的關系

　　5、土地增值稅預交的規(guī)定

　　6、土地增值稅清算不同于所得稅

　　7、什么情況下要清算土地增值稅

　　8、如何計算土地增值稅

　　9、土地增值稅的視同銷售

　　10、土地增值稅有哪些優(yōu)惠政策

　　11、無發(fā)票如何清算土地增值稅

　　12、留用物業(yè)再轉讓如何計算土地增值稅

　　13、經營決策中如何測算土地增值稅成本（實際測算例解）操作中注意問題：

　　＜國稅函[2007]645號、國稅函[2000]687號＞

　　14、《浙江省地方稅務局土地增值稅清算管理辦法》分析

　　15、浙江省關于土地增值稅預征的相關規(guī)定

　　16、浙江省地方稅務局2010年2號公告解析

　　17、浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的解答：

　　◇ 問題一：房地產開發(fā)項目中轉讓使用權的車庫（車位）是否征收土地增值稅？

　　◇ 問題二：房地產開發(fā)中，如何確認屬于單一開發(fā)項目還是分期開發(fā)項目？

　　◇ 問題三：對同一項目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應如何計算征收土地增值稅？

　　◇ 問題四：同一項目中不同類型房地產共同的成本費用如何分攤？

　　◇ 問題五：房地產開發(fā)項目中售樓處、樣板房等用房的建造費和裝修費如何計算扣除？……

第二部分:營業(yè)稅政策運用解析

　　1、營業(yè)稅納稅義務人，義務發(fā)生時間、納稅地點的具體規(guī)定。

　　2、合作建房如何操作不繳營業(yè)稅：＜國稅函[1995]156號、國稅函[1994]644號＞

　　3、代理業(yè)如何繳納營業(yè)稅：＜國稅發(fā)[1995]76號、國稅函[1999]584號、財稅[2003]16號＞

　　4、拆遷戶的房屋補償如何納稅：＜國稅函[1995]549號、國稅函[2007]768＞

　　5、資產租賃業(yè)務如何納稅：＜國稅函[1997]564號＞

　　6、代理銷售的營業(yè)稅規(guī)定：＜國稅函[1996]684號、國稅函[2005]917號＞

　　7、銷售不動產兼營裝修業(yè)務如何納稅

　　8、售房回租如何納稅：＜國稅函[2006]478號、國稅函[1999]144號、2010年13號公告＞

　　9、甲供材業(yè)務如何處理：＜案例分析＞

　　10、統(tǒng)借統(tǒng)貸的營業(yè)稅規(guī)定

　　11、價外費用的納稅規(guī)定：＜補償金、賠償金＞

　　12、轉讓在建項目如何納稅

　　13、如何理解差額繳納營業(yè)稅的規(guī)定

　　14、什么情況下要視同銷售繳納營業(yè)稅

　　15、還本銷售如何納稅：＜國稅函[1995]156號＞

第三部分：企業(yè)所得稅政策運用解析

　　1、開發(fā)項目收入確認原則、視同銷售收入確認原則

　　2、房地產企業(yè)的具體成本支出項目

　　3、房地產企業(yè)確定成本對象遵循的原則

　　4、開發(fā)間接費和共同成本的分攤方法

　　5、資本交易項目：＜股權轉讓，撤資，非居民股權轉讓＞

第四部分：房產稅政策運用解析

　　1、房產\房屋附屬設備和配套設施

　　2、房產原值如何確定、無租使用如何納房產稅？

　　3、臨時房屋是否納稅？地下建筑物如何征收房產稅？

第五部分：土地使用稅政策運用解析

　　1、土地使用稅的征稅范圍

　　2、單獨建造地下建筑物按50%納稅

　　3、納稅義務人：擁有使用權單位或個人、實際使用人何時開始土地使用稅納稅義務、何時終止土地使用稅納稅義務

第六部分：契稅政策運用解析

　　1、減免土地出讓金是否減免契稅

　　2、退稅：財稅[2011]32號:未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅。

　　3、契稅的不交、免稅規(guī)定

第七部分：印花稅政策運用解析

　　1、書立,領受條例所列舉憑證的單位和個人

　　2、租賃承包經營合同不貼花

　　3、企業(yè)之間借款合同不交

　　4、財稅[2006]162號

第八部分：講師現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題