房地產工程管理全程精細化與質量通病防治

房地產工程管理全程精細化與質量通病防治

**講： 項目工程現場      (初窺門徑篇)

第二講： 項目工程準備階段  (登堂入室篇)

第三講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇)

第四講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇)

前言：簡析房地產公司行業形勢

1、白銀時代房地產公司該如何“洗腦”？

2、萬科的思考：新常態下萬科的堅持是什么？

七嘴八舌：【天變了】互聯網顛覆房地產？

【融三觀】工程 設計 成本三觀

【拼基礎】房地產工程管理環境

【關鍵之路】品質優先 價值為王

房企轉型蛻變之路：品質精工、管理精益、專業融合 、執道發展

1、房地產企業的發展要經歷五大管理階段

1）、專業融合-- “薪火傳承”的重要性

1、管理的前瞻化---標準化戰略和標準化體系

A、產品標準化B、流程標準化C、合約標準化D、操作規范標準化

2）、執道發展

**戰略層面，第二策略層面， 第三運營層面。 

**講： 房地產項目工程現場 

房地產項目工程管理核心要素--關鍵詞：“四控、三管、一協調”

**部分：什么是房地產項目現場管理？

1、房地產企業工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是合適？

3）供應商、施工單位的素質幾乎決定了工程營造的品質；

4）工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，勞務缺失，

5）低價中標的誤區，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

低價中標的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業主

2、現場管理的秘訣

3、現場管理面對困難與挑戰

思考：1、如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？

2、如何發揮施工現場管理人員的積極作用？

小結：房地產現場管理的高境界---無為而治

第二部分、甲方外包工程管理現狀分析

1、開發商外包管理的常見問題及其根源

2、甲方與工程承包商在項目中管理的差異

4、甲方計劃與外包商執行的偏差和信息不對等

5、關于工程界面管理的確定

6、支付工程款與外包管理執行力關系

7、甲方變更、簽證與外包管理關系處理

8、甲方風險管理與外包商風險承擔的界定執行

9、監理公司的選擇與管理

10、監控、激勵外包商的原則與方法

11、總包商在項目中的責權利

思考：1、現場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法

2、總包與分包單位的矛盾點、多發階段及控制辦法

3、甲方、監理、總包三方關注點差異及江湖恩怨。

分享：萬科集團總包單位與甲方指定分包單位的工程界面劃分

話題1：房地產開發公司是否適合總承包？

話題2：房地產公司要建立怎樣的項目管理模式

話題3：關于“多項目開發綜合癥”

分享：施工單位的“緊箍咒”---標準化合同范本及目錄

合同范本：《萬科建設工程施工總包合同》《建設工程施工監理合同》《專業工程項目交付驗收實施細則》

結論：1、沒有質量的擴大規模是一條不歸路。

      2、選擇優秀的合作伙伴是保證質量的前提。

房地產開發的運作是一個開放的系統，開發商在其中處于核心地位，聯系著產業鏈的上下游，并直接面對終客戶，其“資源整合者”的角色無可替代。

第二講： 項目工程準備階段  

**節、開工前準備階段管理---必須掌握的28大實施攻略

2、前置：工程管理的策劃思想—先策后控

3、全程：工程管控與項目全生命周期緊密結合

3、落地：項目管理策劃書

分享：1、萬科集團標桿工程管理策劃指導體系

2、《萬科城市花園項目管理策劃書》

3、二次優化設計重要性案例分析

4、項目面積一覽表規劃面積指標的確定

5、萬科、中海施工圖審查要點

案例分享：營銷示范區--總平面布置策劃的前提

第三講： 項目工程實施階段  

四大控制核心問題：進度、質量、成本與安全

**節、 工程管理四大核心之一--進度計劃管理

工程計劃管理體系是房地產工程管理重要的部分之一。**一系列的預控計劃使得地產工程師在頭腦中把房子蓋起來，做到心中有數，同時也將各部門工作銜接起來，做到步調一致。

重點關注：項目里程碑節點及基準工期

1、項目總體計劃編制  2、項目進度目標分解 3、工程管理進度控制  

一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃

二級計劃：項目開發重要節點操作計劃 

三級計劃：項目具體實施作業計劃

討論：1、關于3級進度計劃的重要性  

  2、計劃不力的主要原因分析   

 秘籍：進度計劃控制三大法寶

進度管控的秘訣---方法（協同）、方法（要點）、再方法（交叉點）

第二節、 工程管理四大核心之二---質量管理

質量是客戶滿意度中的保健因子，是企業的生命；

房地產的競爭終將是產品技術與質量的競爭，以及在才基礎上的開發效率競爭，而非營銷概念的競爭。

分享：工程施工過程管理技能有效的16大環節

1、施工組織設計審查

2、承包商進場知會與交底

3、材料設備選型定版、部品封存

4、甲、乙供材料進場驗收

5、施工質量樣板引路

6、工程質量巡檢制度

7、工序檢查

8、要讓問題可視化

9、監理管理

10、成品保護---極易忽略的要點（解決50%交付問題的有效方法）

11、實測實量  

12、例會制度  

13、工地開放日與景觀示范區展示 

14、室外管線綜合設計

15、竣工驗收備案  

16、專業學習—-薪火傳承

分享： 1、工程樣板先行執行效果展示案例      

       2、現場巡檢之工程現場召開觀摩會及工程巡檢問題記錄

       3、精細化地產---精工品質、不負匠心不負卿ppt