房地產(chǎn)工程全程核心要素把控與精細(xì)化管理體系實戰(zhàn)解析

房地產(chǎn)工程全程核心要素把控與精細(xì)化管理體系實戰(zhàn)解析

**講： 房地產(chǎn)公司治理    (頭腦風(fēng)暴篇)

第二講： 項目工程現(xiàn)場      (初窺門徑篇)

第三講： 項目工程準(zhǔn)備階段  (登堂入室篇)

第四講： 項目工程實施階段  (破釜沉舟篇)

第五講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇)

回顧總結(jié)：后研討及經(jīng)驗交流

其中**講： 房地產(chǎn)公司治理

思考：白銀時代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦？” 

**部分：簡析中國房地產(chǎn)形勢

1）、2014年房地產(chǎn)市場回顧 

2）、 2015年房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)測

3）、市場關(guān)鍵詞---風(fēng)險與機(jī)遇并存

4）、行業(yè)關(guān)鍵詞—大企業(yè)、多元化、互聯(lián)網(wǎng) 

5）2015年房地產(chǎn)9大維度的判斷

萬科的思考：新常態(tài)下萬科的堅持是什么？

結(jié)論：中小房業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

第二部分：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展

1、專業(yè)融合

A、專業(yè)間的融合:

“薪火傳承”的重要性

B、專業(yè)與管理的融合:

1.1、管理的前瞻化---標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化體系

A、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

B、流程標(biāo)準(zhǔn)化

C、合約標(biāo)準(zhǔn)化

D、操作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化

E、工作成果標(biāo)準(zhǔn)化

1.2、管理的前瞻化--標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和標(biāo)準(zhǔn)化體系

1.3、管理的業(yè)務(wù)化---管控體系

A、組織管控及組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是“企業(yè)管控”**要素。

B、流程管控及流程體系是“企業(yè)管控”第二要素。

C、績效管控及績效考核體系是“企業(yè)管控”第三要素。

D、文化管控及企業(yè)文化體系是“企業(yè)管控”第四要素。

1.4、管理精細(xì)化

A土地增值稅管理。

B企業(yè)所得稅管理。

1.5在理念建設(shè)方面

“理念”、“方法”、“制度” 、“道術(shù)”結(jié)合。

2、執(zhí)道發(fā)展

A、在宏觀經(jīng)濟(jì)方面：

B、在行業(yè)中觀方面：

**戰(zhàn)略層面，包括企業(yè)使命、愿景、目標(biāo)、戰(zhàn)略地位及商業(yè)盈利模式。

第二策略層面，包括產(chǎn)品與業(yè)務(wù)選擇、業(yè)務(wù)與職能、管理模式。

第三運營層面，包括組織結(jié)構(gòu)、薪酬績效、設(shè)計研發(fā)、營銷、客服、財務(wù)、人力資源、品牌、流程控制等。

C、創(chuàng)新 轉(zhuǎn)型=強(qiáng)化產(chǎn)品核心競爭力

第二講： 項目工程現(xiàn)場   

1、房地產(chǎn)行業(yè)的7大挑戰(zhàn)

2、房地產(chǎn)開發(fā)的7大運營管理風(fēng)險

案例：“12·19”模板支架坍塌事故分析

3、房地產(chǎn)項目工程管理核心要素

關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”

**部分：房地產(chǎn)工程體系建立與工程全過程精細(xì)化管理

一、什么是房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理？

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力

2）肢解分包，房地產(chǎn)公司如何做總承包？

3）供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營造的品質(zhì)

4）新的施工工藝、逐步轉(zhuǎn)型的精裝修開發(fā)模式，如何有效掌控倍增的復(fù)雜要素？

5）滿足國標(biāo)質(zhì)量就能做出好品質(zhì)嗎？

6）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營造的全程？

7）低價中標(biāo)的誤區(qū)

話題1：我們在現(xiàn)場經(jīng)常面對的有那些問題？

話題2、開發(fā)商管理原因造成的常見問題？

2、 工程管理基本內(nèi)容 ：

設(shè)計、技術(shù)、質(zhì)量、安全、文明施工、進(jìn)度、成本、銷售案場、維修、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等

3、現(xiàn)場管理的三個基本維度：

4、現(xiàn)場管理定義與本質(zhì)

5、開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)現(xiàn)場管理的差異

6、現(xiàn)場管理的秘訣

7、 影響項目現(xiàn)場管理的幾個主要因素

8、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)

案例：現(xiàn)場總包管理的抵抗

思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)貫徹進(jìn)工程營造的全程？

2、房地產(chǎn)現(xiàn)場管理的高境界---無為而治

第二部分：項目工程管理的現(xiàn)狀分析

1、合作模式分析

2、合同承包模式管理分析

3、現(xiàn)場管理模式分析

風(fēng)險案例：“蓮花河畔”倒樓事故

話題1：房地產(chǎn)公司為什么不適合總承包？

話題2：關(guān)于合同承包模式經(jīng)驗

話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項目管理模式

話題4：關(guān)于“多項目開發(fā)綜合癥”

探索：開發(fā)商的三種境界和三個層次

案例： 碧桂園、萬科蘭喬圣菲、星河灣

結(jié)論：沒有質(zhì)量的擴(kuò)大規(guī)模是一條不歸路。

案例5：優(yōu)秀房地產(chǎn)項目賞析

我們要學(xué)習(xí)優(yōu)秀的：

1、龍湖地產(chǎn)

2、萬科地產(chǎn)

3、星河灣

4、綠城百合

第三講： 項目工程準(zhǔn)備階段

先有正確的人；才有正確的事

選擇正確的人（對內(nèi)：團(tuán)隊）

A項目“九大管理領(lǐng)域”管什么？

B六管一控五環(huán)節(jié)

話題1、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？

話題2：項目團(tuán)隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 

2、選擇正確的人（對外：合作資源）

a房地產(chǎn)內(nèi)部及外部管理：

內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同

b如何建立良好的政府關(guān)系？

分享：房地產(chǎn)企業(yè)制度、流程參考文件

C、合約管理

實例分享：1、一些標(biāo)準(zhǔn)化合同范本（總包及分包）

分享：優(yōu)秀管理者必備的能力和品質(zhì)

什么是正確的事？

1、滿足客戶要求

2、符合公司利益

3、具備項目條件

小結(jié)：優(yōu)秀質(zhì)量管理核心10條

什么是正確的事？

怎么 “決定正確的事” ？請改變你的非理性想法

確定正確的事 ----謀定而后動---《項目策劃書》

落地：如何制定項目工程管理策劃書？

七嘴八舌：

1、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師的金牌標(biāo)準(zhǔn)與技能PPT

2、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師質(zhì)量重點把關(guān)40個部位PPT？

3、房地產(chǎn)公司老板應(yīng)該如何用人？

分享：1、萬科集團(tuán)項目經(jīng)理部管理標(biāo)準(zhǔn)與管理制度

2、“白銀時代”，什么樣的人才才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的呢？

第四講： 項目工程實施階段

一）、開工前準(zhǔn)備階段管理

主要包括如下內(nèi)容：

1、項目生產(chǎn)組織的確定

2、項目總控進(jìn)度計劃的確定 

3、項目招投標(biāo)計劃管理 

4、項目成本管理要求

5、設(shè)計配合要求的確定

6、監(jiān)理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定

8、甲簽合同工程供方管理要求的確定

9、設(shè)計交底

10、施工組織設(shè)計審核

11、重大施工方案的提出及要求

12、變更洽商的管理

13、施工前現(xiàn)場準(zhǔn)備工作

14、項目會議制度要求

15、工程檔案及文件管理要求

16、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的管理要求

17、項目合同管理要求

18、對圖紙預(yù)審與會審

19、制定合理工期

20、總平面管理策劃

 分享：1、項目面積一覽表規(guī)劃面積指標(biāo)的確定

      2、二次優(yōu)化設(shè)計重要性案例分析

3、你需要了解的十大設(shè)計評審思考點

4、案例：營銷示范區(qū)--總平面策劃的前提

二）、施工過程精細(xì)化管控“3步法”

關(guān)鍵詞：正確的方法 持續(xù)的執(zhí)行力 

**步：對供方的管理輸出控制

1、工程管理進(jìn)度控制

2、項目進(jìn)度目標(biāo)分析

3、項目總體計劃編制

一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃

二級計劃：項目開發(fā)里程碑節(jié)點計劃

三級計劃：各專業(yè)部門項目具體實施作業(yè)計劃

討論：1、關(guān)于3級進(jìn)度計劃的重要性

2、計劃不力的主要原因分析：

3、計劃編制及執(zhí)行常見問題： 

4、如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點計劃？

內(nèi)核：現(xiàn)場過程管理有效的八大環(huán)節(jié)

1、過程控制---材料設(shè)備選用管理

2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進(jìn)場驗收

5、過程控制---施工質(zhì)量樣板引路

分享： 工程樣板先行執(zhí)行效果

分享樣板先行---高品質(zhì)清水樣板間實體展示

6、過程控制---工程質(zhì)量巡檢制度

分享：現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會

案例：工程巡檢問題記錄分享

7、過程控制---要讓問題可視化

8、過程控制---例會制度

9、過程控制---成品保護(hù) 

10、過程控制---工序檢查

分享1:各分部工程質(zhì)量過程控制要點；觀感部位質(zhì)量驗收要點

分享2：屋面及保濕工程把控要點

1）常見瓦屋面施工工藝及通病預(yù)防

2）質(zhì)量與美觀的矛盾沖突

3）新型屋面防水材料應(yīng)用中的把控要點

分享3：工程質(zhì)量通病防治

分享4：“零缺陷”在工程管理環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵項

1、地下室防滲漏質(zhì)量檢驗

2、主體結(jié)構(gòu)防開裂、防空間偏差檢驗

3、砌體防開裂、防滲漏檢驗

4、抹灰防開裂、防滲漏檢驗

5、衛(wèi)生間防滲漏檢驗

6、門窗防滲漏檢驗

7、屋面防滲漏檢驗

11、過程控制---實測實量

12、過程控制---安全管理

13、過程控制---文明施工

分享：優(yōu)秀項目施工現(xiàn)場安全文明管理

14、過程控制---工地開放日

15、過程控制---情景示范區(qū) 

工地開放日情景示范區(qū)建設(shè)要點

打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

學(xué)習(xí)：關(guān)于樣板區(qū)景觀高品質(zhì)營造的12把快刀.DOC

案例分享：萬科金色領(lǐng)域、金域松湖、龍湖滟瀾山、龍湖弗萊明戈

其中：選講部分:學(xué)習(xí)龍湖高品質(zhì)景觀設(shè)計與施工管理

16、過程控制---專業(yè)學(xué)習(xí)

討論：工程、設(shè)計、成本系統(tǒng)內(nèi)部PPT課件學(xué)習(xí)、培訓(xùn)

閑言碎語：

學(xué)習(xí)與成長的關(guān)系

我是活雷鋒？

會哭的孩子有奶吃？

論大鍋飯與平均主義

分享：專項工程交工驗收標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則.doc

選將部分：現(xiàn)場成本管理

1、房地產(chǎn)項目成本組成9大類

2、常見成本控制的觀念和做法

3、項目成本的形成過程

4、項目成本管理的四大核心過程

5、關(guān)注成本價值點----施工組織策劃階段

6、項目實施階段成本管理價值11大關(guān)注點：

分享：1、日常成本管理一些經(jīng)典具體做法及標(biāo)準(zhǔn)化表單

2、某項目19＃-23＃樓及地下車庫工程招標(biāo)答疑.doc

3、施工圖審查控制要點.doc

4、某項目工程圖紙會審記錄.doc

7、成本管理—采購管理和信息管理

8、成本管理—工程款支付管理

選講：1、工程索賠原始依據(jù)

工程質(zhì)量管控要點

第五講： 項目工程交付及后評估階段

**：交付前督查督導(dǎo)---“一房三驗”

1、 驗收前的準(zhǔn)備工作

2、 專項驗收及竣工驗收

3、 公司內(nèi)部驗收(附件)

4、 保修合同及保修擔(dān)保(附件)

5、 物業(yè)接管驗收的準(zhǔn)備工作(附件)

實例分享：

     1、交房時重點注意的30個重要問題

     2、業(yè)主收房25個重要關(guān)注點