稅眼看貸 ——運(yùn)用稅收的方法識(shí)別貸款人的資信狀況

課程大綱：

一、 個(gè)體工商戶及小微企業(yè)繳納稅收種類及政策規(guī)定

1. 個(gè)體工商戶常規(guī)繳稅項(xiàng)目及稅收基本政策

2. 小微企業(yè)繳稅種類及稅收政策

3. “兩小”納稅人稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及稅收籌劃

二、 如何**納稅人申報(bào)表看待納稅人的經(jīng)營(yíng)狀況

1. 根據(jù)納稅人貨勞稅申報(bào)表看企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況

2. 根據(jù)企業(yè)所得稅申報(bào)表洞悉企業(yè)盈利能力

3. 利用稅收分析手段考察企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性

三、 房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本概況及稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)防控

**階段 ：拿地階段涉稅分析

一、契稅問(wèn)題

1、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)契稅的依據(jù)

2、拆遷費(fèi)繳納契稅嗎？

3、拆遷后重新購(gòu)房契稅問(wèn)題

4、以項(xiàng)目換土地等方式承受土地使用權(quán)契稅問(wèn)題

5、未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地契稅問(wèn)題

二、耕地占用稅

三、印花稅

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

五、營(yíng)業(yè)稅

1、合作建房怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？

2、拆遷還房業(yè)務(wù)涉稅分析

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的“毛地”，對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)怎樣納稅？

六、土地增值稅：拆還土增稅處理

合作建房的土增稅處理

七、企業(yè)所得稅

1、籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理

     籌辦期確定

2、非貨幣交易取得土地使用權(quán)的成本確定

3、拆還企業(yè)所得稅處理

4、拆遷補(bǔ)償?shù)母鞣N形式利弊

5、房企取得政府給予土地返還款的涉稅分析

（1）政府返還會(huì)計(jì)處理是計(jì)收入還是沖成本？

（2）政府返還稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？可能被認(rèn)定不征稅收入嗎？

第二階段 ：設(shè)計(jì)、施工階段涉稅分析

一、印花稅

二、甲供材營(yíng)業(yè)稅：甲供材營(yíng)業(yè)稅

三、城鎮(zhèn)土地使用稅

四、房產(chǎn)稅

第三階段：預(yù)售階段涉稅分析

一、營(yíng)業(yè)稅

1、房企銷售未完工產(chǎn)品涉稅處理

2、定金、會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金涉稅處理

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用涉稅分析

4、房企代墊首付和購(gòu)房返稅涉稅分析

5、房企與業(yè)主違約金涉稅問(wèn)題分析

二、土地增值稅（預(yù)征）

土地增值稅的預(yù)征與核定

三、企業(yè)所得稅

1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，企業(yè)所得稅如何繳納？

2、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)能否彌補(bǔ)以前年度虧損？

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)算依據(jù)應(yīng)該如何掌握

4、接待費(fèi)開支范圍

5、員工服飾

四、印花稅

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

六、房產(chǎn)稅

七、契稅

第四階段：竣工銷售階段涉稅分析

一、營(yíng)業(yè)稅

1、企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的稅收政策

2、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅？

3、還本方式銷售商鋪稅務(wù)處理

4、售后回購(gòu)稅務(wù)處理

5、商鋪售后返租涉稅分析

二、企業(yè)所得稅（完工產(chǎn)品）

（一）收入部分

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件

  房企將開發(fā)產(chǎn)品用于職工宿舍稅務(wù)處理

2、房地產(chǎn)企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)

3、委托代銷、按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品何時(shí)確認(rèn)銷售？

4、免契稅、免物業(yè)費(fèi)的收入確認(rèn)問(wèn)題

5、轉(zhuǎn)讓人防設(shè)施涉稅處理

（二）成本部分

1、房企成本對(duì)象管理

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用的扣除政策深度解析

（1）計(jì)稅成本支出的內(nèi)容

（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法

（3）開發(fā)產(chǎn)品成本中的哪些費(fèi)用可以預(yù)提？

（4）房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立法人公司的怎樣計(jì)算應(yīng)納稅所得額？

3、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

4、土地閑置費(fèi)扣除涉稅分析

 5、售房部、樣板房涉稅處理

6、地下車庫(kù)的涉稅處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)借款涉稅風(fēng)險(xiǎn)處理

（1）企業(yè)之間資金拆借如何把握利息支出限度？

（2）企業(yè)向個(gè)人借款利息涉及的利率、票據(jù)、個(gè)人所得稅問(wèn)題如何處理

8、房地產(chǎn)在匯算清繳期內(nèi)取得相關(guān)支出的發(fā)票如何處理？

9、跨年度發(fā)票涉稅分析

10、個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策解讀

個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)契稅政策   購(gòu)房契稅政策修訂

購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅政策  

離婚房產(chǎn)稅收處理

夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更契稅

購(gòu)房個(gè)稅政策（國(guó)五條）

住房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定政策依據(jù)

重新購(gòu)房契稅問(wèn)題

三、土地增值稅（項(xiàng)目清算）

政策依據(jù)：

土地增值稅清算管理

清算管理規(guī)程

四、城鎮(zhèn)土地使用稅

五、印花稅

六、房產(chǎn)稅

七、契稅

1、購(gòu)房人辦理退房如何退契稅？

2、無(wú)效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的稅務(wù)處理

第五階段：項(xiàng)目清算階段涉稅分析

1、項(xiàng)目公司注銷前的土增和企業(yè)所得稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，在辦理注銷時(shí)企業(yè)所得稅處理

2、清算年度造成虧損能否辦理退稅

   清算所得與剩余財(cái)產(chǎn)有何區(qū)別？