上海高端改善型住宅需求超預期，后城市化時期三大關鍵性溢價因素

由于上海疫情管控的原因，近期外籍人士離滬較多，原來浦東碧云社區的外籍學校要考試入學，現在名額有余了。

但是高端改善型住宅需求超預期，浦東碧云尊邸前年上市即“日光”，不到兩年，二手房轉手溢價50%—100%！浦東碧云如今已比肩浦西古北，成為上海富人區的代表。未來上海的高樓，將在陸家嘴“四件套”（東方明珠、上海中心大廈、上海環球金融中心、金茂大廈）之外增加浦東張江雙塔（第五高）和碧云金中環（第六高）。

我講過，在后城市化時期，人以類聚，城以群分，富人區和城市群兩大因素將驅動高端改善型住宅需求，中心城市的核心區高價房將跳躍式上漲。具體說上海，新天地/陸家嘴的大平層公寓或將上漲至平米50萬區間，浦西古北和浦東碧云將一爭高下。

上海的優質社區一看水，黃浦江/蘇州河等；二看樓，高樓迭起是空間稀缺性的標志。

我一再講，中心城市的房地產市場與土地房產的關聯是表象，關鍵性溢價因素是空間的稀缺性。

稀缺的空間有三重溢價：

1.顯要性消費溢價；

2.階層化社區溢價；

3.傳承性遺產溢價。