存量房貸利率調(diào)降：為何調(diào)降？有何影響

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

本文作者系盤古智庫(kù)學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任委員，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友，如是金融研究院高級(jí)研究員許博男。

為什么要下調(diào)存量房貸利率？緩解居民部門負(fù)債壓力，避免房貸繼續(xù)早償。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)“供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)變化”，且“房地產(chǎn)開發(fā)投資”仍然是GDP增速的重要拖累項(xiàng)，穩(wěn)地產(chǎn)以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力正當(dāng)時(shí)。二是居民部門的負(fù)債壓力已經(jīng)很重，新貸的房貸利率和存量房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的倒掛，置換存量房貸可以避免早償所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

下調(diào)存量房貸利率后對(duì)流動(dòng)性有何影響？銀行凈息差壓力加大，需要降準(zhǔn)對(duì)沖。R007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差，也就是說大規(guī)模置換調(diào)降存量房貸利率，在短期極大規(guī)模壓縮了銀行利潤(rùn)息差。在此之上我們猜測(cè)，降準(zhǔn)的可能性仍在增加，降準(zhǔn)后銀行會(huì)有更加富裕的資金空間，銀行間拆借資金的需求也將會(huì)降低，進(jìn)而帶動(dòng)銀行間實(shí)際借貸成本的下行，有助于緩解銀行息差壓力。

除了降低存量房貸利率外，這次出臺(tái)的政策中還配合了降首付。即首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%，這一輪的政策力度甚至要大于2015年。但我們認(rèn)為從刺激房?jī)r(jià)角度來(lái)看，不能太樂觀，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)徹底打碎，且絕大部分城市大量存量房閑置，如果僅僅是釋放“剛需”、“剛改”很難出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的情況。

對(duì)其他資產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生哪些影響？利率中樞有望受益于政策脈沖進(jìn)一步下探。此前受到政策利率連續(xù)下調(diào)沖擊，10年期國(guó)債收益率一路下行沖進(jìn)“2.5%”時(shí)代。但隨著降息預(yù)期逐步落地市場(chǎng)對(duì)于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的樂觀預(yù)期出現(xiàn)回調(diào)，10債利率出現(xiàn)回溯上行。而此輪降準(zhǔn)預(yù)期帶來(lái)的流動(dòng)性寬松預(yù)期疊加利率中樞下移，短期對(duì)股債資產(chǎn)都有利好；而在匯率層面，考慮到今天（9月1日）央行官宣調(diào)降外匯存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，我們認(rèn)為匯率可能仍將在7.2-7.3水平雙向波動(dòng)。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

為什么要下調(diào)存量房貸利率？緩解居民部門負(fù)債壓力，避免房貸繼續(xù)早償

一是房地產(chǎn)市場(chǎng)“供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)變化”，可以開始救地產(chǎn)了。在此前的“724”會(huì)議中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)正式改為“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。而另一方面，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的最主要驅(qū)動(dòng)力，但“房地產(chǎn)開發(fā)投資”仍然是GDP增速的重要拖累項(xiàng)：今年1-7月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比-8.5%（去年同期已經(jīng)-6.4%），穩(wěn)地產(chǎn)以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力正當(dāng)時(shí)。

二是居民部門的負(fù)債壓力已經(jīng)很重，置換存量房貸可以避免早償所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。由于近兩年的房貸利率持續(xù)下行，新貸的房貸利率和存量房貸利率已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的倒掛。新購(gòu)房利率層面，由于在此前政治局會(huì)議對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)正式轉(zhuǎn)向后，很多中小行已經(jīng)隨之降低了新發(fā)住房貸款利率，當(dāng)前的全國(guó)首套平均房貸利率已經(jīng)位于5年期LPR報(bào)價(jià)之下，甚至僅通過降低5年期LPR報(bào)價(jià)無(wú)法將新舊房貸息差調(diào)整至合理位置，因此通過一大波置換降低存量房貸利率是合理的，也是應(yīng)當(dāng)?shù)?，將?huì)有效避免由于居民部門收入下行、早償，進(jìn)而引發(fā)較大規(guī)模金融風(fēng)險(xiǎn)。

下調(diào)存量房貸利率后對(duì)流動(dòng)性有何影響？銀行凈息差壓力加大，需要降準(zhǔn)對(duì)沖

DR007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差。在中國(guó)的利率調(diào)控框架之下，央行可以通過政策利率影響到銀行間市場(chǎng)、信貸市場(chǎng)，也就是通過OMO的每日?qǐng)?bào)價(jià)指導(dǎo)銀行間市場(chǎng)利率、通過每月報(bào)價(jià)MLF影響LPR，二者結(jié)合來(lái)調(diào)控我國(guó)的利率曲線。而我們的房貸利率也僅僅是在LPR上加點(diǎn)所形成的一個(gè)新的市場(chǎng)利率。因此，DR007和房貸利率之差則是銀行成本端與收入端的息差。

也就是說大規(guī)模置換調(diào)降存量房貸利率，在短期極大規(guī)模壓縮了銀行利潤(rùn)息差。在此之上我們猜測(cè)，降準(zhǔn)的可能性仍在增加，降準(zhǔn)是對(duì)沖銀行壓力的重要方式，降準(zhǔn)后銀行會(huì)有更加富裕的資金空間，銀行間拆借資金的需求也將會(huì)降低，進(jìn)而帶動(dòng)銀行間實(shí)際借貸成本的下行，有助于緩解銀行息差壓力。

對(duì)房市會(huì)有哪些影響？會(huì)釋放一些換房需求

除了降低存量房貸利率外，這次出臺(tái)的政策中還配合了降首付。即首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。如果我們回顧一下2015、2016年的房去庫(kù)存牛市，2015年的“330”、“930”新政直接把首套首付比例降到了25%、二套的首付比例調(diào)整為不低于40%，這一輪的政策力度甚至要大于2015年。

這輪政策組合拳會(huì)在一定程度上釋放“剛需”、“剛改”需求。一是“剛需”，比如真的在城市中有購(gòu)房需求且首付預(yù)算較低的購(gòu)房者，可以通過僅2成的首付購(gòu)入房產(chǎn)；二是“剛改”，這次在把首套房的利率負(fù)擔(dān)降低后，也降低了二套的購(gòu)買初始成本，會(huì)釋放一些購(gòu)買第二套房產(chǎn)的需求。舉個(gè)例子，比如三世同堂之家需要在同一座城市購(gòu)入第二套房產(chǎn)以滿足三代人、兩個(gè)家庭的居住需求，那么降低存量房貸利率加上降低二套首付，則可以激活這一部分的需求。

但是從刺激房?jī)r(jià)角度來(lái)看，不能太樂觀。這一輪放松政策雖然力度很大，但是宏觀背景已經(jīng)不是當(dāng)年。2015年之前雖然經(jīng)歷了短暫的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)停滯，但房?jī)r(jià)的正向預(yù)期還在，而且存量房屋供給不如今天這般過剩，刺激之后房?jī)r(jià)上漲也屬正常。而本輪不同，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)徹底打碎，且絕大部分城市大量存量房閑置，如果僅僅是釋放“剛需”、“剛改”很難出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅上漲的情況。

對(duì)其他資產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生哪些影響？利率中樞有望受益于政策脈沖進(jìn)一步下探

此前受到政策利率連續(xù)下調(diào)沖擊，10年期國(guó)債收益率一路下行沖進(jìn)“2.5%”時(shí)代。但隨著降息預(yù)期逐步落地市場(chǎng)對(duì)于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的樂觀預(yù)期出現(xiàn)回調(diào)，10債利率出現(xiàn)回溯上行。而此輪降準(zhǔn)預(yù)期帶來(lái)的流動(dòng)性寬松預(yù)期疊加利率中樞下移，短期對(duì)股債資產(chǎn)都有利好；而在匯率層面，考慮到9月1日央行官宣調(diào)降外匯存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，我們認(rèn)為匯率可能仍將在7.2-7.3水平雙向波動(dòng)。