商業地產工程精細化管理

商業地產工程精細化管理
---------從設計介入、收樓到運營
主要內容：
*于設計階段的介入和介入內容
*于收樓階段的工作要點*于二次裝修階段的管控
*于經營階段的維保質量
1. 于設計階段的介入和介入內容
1.1 機電配置及參數
1.1.1 電量
a. 電量與業態關聯
b. 電量與商場型態有關
1.1.2 天然氣容量
計算公式和原理
1.1.3 采暖方式
1.2 空調機組配置方式
1.2.1 風柜與風機盤管
1.2.2 配置與運營效率
1.2.3 最大出工負荷
1.3 電梯選擇
1.3.1 電梯運行曲線
1.3.2 扶手梯負荷變頻
1.4 租戶單元下噴淋選擇方式
1.5 商場動線選擇
1.5.1 動線選擇原則
1.5.2 動線案例分析
1.6 土建工程
1.6.1 外墻材質及工藝選擇
1.6.2 防水工程
1.6.3 洗手間
1.7 一些關乎運營的設計細節
1.7.1 攔河高度和角度
1.7.2 地插和取電點設置
1.7.3 外圍廣場
1.7.4 場內和場外綠化
1.7.5 導視標志
2. 于收樓階段的工作要點
2.1 收樓標準
2.2 購物中心和辦公樓面積定義
2.2.1 商鋪
2.2.2 辦公樓
2.3 標準收房和按實物量收房
2.3.1 按標準，如一次消防、報建圖紙、分包合同等；
2.3.2 按實際完成工況驗收，記錄為主。
2.4 缺陷整改
2.4.1 結構漏水
2.4.2 洗手間送風反向
2.4.3 辦公樓天花
3. 于二次裝修階段的管控
3.1 交鋪面積的確認
建筑面積還是套內面積？法律上保護哪一方？
3.2 交鋪的關鍵點
如何既服務好租戶，又保護自身利益。
3.3 二次裝修的六個監管步驟
3.4 電費收費標準的確定
3.4.1 考慮峰、谷、平
3.4.2 考慮銅損和鐵損
3.4.3 考慮同類商業收費標準
3.5 電量擴容與否的關鍵
4. 于經營階段的維保質量
4.1 預防性檢修
4.2 能源合同管理
4.3 經營因租戶結構改變而對工程需求的改變
4.4 財產一切險的購買，工程給物業的重要理據。