新形勢(shì)下房企拿地模式創(chuàng)新項(xiàng)目兼并收購與合作開發(fā)及風(fēng)險(xiǎn)控制

2018形勢(shì)下房企拿地模式創(chuàng)新、
項(xiàng)目兼并收購與合作開發(fā)及風(fēng)險(xiǎn)控制
【課程大綱】
第一部分《關(guān)于目前的土地市場(chǎng)》
2018的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)特征與研判
1.供需矛盾未見好轉(zhuǎn)，地王仍現(xiàn)，房?jī)r(jià)趨平，壓力未減
2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？
3.房企競(jìng)爭(zhēng)慘烈，拿地沖動(dòng)未退
4供給側(cè)改革背景下產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級(jí) 
房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策
1.2018年房地產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向
目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢(shì)
房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應(yīng)對(duì)
國開行棚改近期動(dòng)態(tài)政策分析
黃奇帆建立房地產(chǎn)長效機(jī)制若干思考
2018年以來任志強(qiáng)、葉檀的樓市搶房分析第二部分《關(guān)于拿地》
一、企業(yè)如何正確的拿地？
1.區(qū)域土地開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變
（1）、粗放開發(fā)方式向集約開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
（2）、房地合一方式向房地分離方式的轉(zhuǎn)變
（3）、生地開發(fā)方式向熟地開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變
（4）、企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性
案例解析：標(biāo)桿房企高層的投資職能與權(quán)限對(duì)比
、企業(yè)自身產(chǎn)品定位之“有所為和不為”
案例解析：標(biāo)桿企業(yè)前期投資測(cè)算定位和風(fēng)險(xiǎn)控制
（6）、前期投資測(cè)算定位和風(fēng)險(xiǎn)控制
（7）、從營銷前置（“客戶、產(chǎn)品與土地”）的視角去解讀土地
案例解析：房企拿地全攻略
八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)
（1）、三種最常見的方式
①股權(quán)轉(zhuǎn)讓
②合伙成立項(xiàng)目公司
③以“聯(lián)合開發(fā)”的名義
案例解析：兼并或合并、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓
④兼并或合并（退二進(jìn)三）
⑤在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 
案例解析：海南中建 xx與xx城開集團(tuán)合作建房
⑥股權(quán)托管(適用于集團(tuán)化企業(yè)下的兄弟公司之間）
⑦變更用地類型
⑧染指“插花規(guī)劃” 
（2）、當(dāng)前形勢(shì)下，兼并收購研究
①兼并收購決策依據(jù)
②收購交易的主體確定
③兼并收購的基本流程
④收購對(duì)價(jià)
⑤對(duì)價(jià)支付
（3）、兼并收購模式選擇
（A.資產(chǎn)收購 / B.股權(quán)收購 / C.合作開發(fā) / D.國企重組） 
A.資產(chǎn)收購   
①概念
②資產(chǎn)收購的條件
③合同體系
④收購流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
⑤優(yōu)劣勢(shì)分析
⑥收購協(xié)議的簽訂和落實(shí)
案例解析：某標(biāo)桿公司收購協(xié)議的條款設(shè)置
B.股權(quán)收購   
①概念
②收購流程
③優(yōu)劣勢(shì)分析
④當(dāng)前標(biāo)桿公司股權(quán)收購的基本原則和操作方式
案例解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的主要疑難問題
合作開發(fā)
①規(guī)范化聯(lián)合模式    一方出地，一方出錢
②直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式
③以土地使用權(quán)投資模式
④整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移模式
⑤需要注意的幾個(gè)問題
案例：萬科項(xiàng)目開發(fā)股權(quán)合作模式
D.國企重組案例：招商局地產(chǎn)—蛇口工業(yè)區(qū)等
3. 土地兼并收購?fù)卣拐勁械牟呗约凹记?/span>
（1）、兼并過程中的盡職調(diào)查要素
案例解析：律師的盡調(diào)報(bào)告清單和成果
（2）、溢價(jià)處理方式
（3）、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制
（4）、違約責(zé)任界定
（5）、動(dòng)態(tài)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制
（6）、如何利用外資收購
案例解析：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購案例
（7）、談判對(duì)象研究和識(shí)別
（8）、談判目標(biāo)和談判“紅線”的確定
（9）、收購談判要點(diǎn)
（10）、談判的策略和技巧
（11）、其它談判的注意事項(xiàng)（12項(xiàng)注意點(diǎn)）
案例分析：企業(yè)并購中常見的九大問題
4.股權(quán)收購項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及案例分析
（1）、法規(guī)政策
（2）、交易結(jié)構(gòu)
（3）、稅務(wù)的盡職調(diào)查清單及案例分析
（4）、并購交易談判及文件清單
（5）、收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)的法律障礙
（6）、股權(quán)收購如何合理避稅
（7）、股權(quán)收購獲取項(xiàng)目的利弊分析
（8）、股權(quán)收購項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中風(fēng)險(xiǎn)防范，事后處置
案例分析：股權(quán)收購及并購項(xiàng)目的八大問題
案例解析：標(biāo)桿地產(chǎn)如何把控股權(quán)收的風(fēng)險(xiǎn)？
第三部分：《關(guān)于房地產(chǎn)的拿地創(chuàng)新方向及敏感點(diǎn)》
一、案例剖析房地產(chǎn)拿地模式
1.新市鎮(zhèn)（特色小鎮(zhèn)等）開發(fā)模式
2.產(chǎn)城融合（華夏幸福模式）案例
3.輕資產(chǎn)模式（名牌聯(lián)合模式）
4.城市更新（大灣區(qū)xx市勾地案例解析）
5.主題地產(chǎn)模式（華僑城xx文旅小鎮(zhèn)案例）6.商業(yè)綜合體帶動(dòng)模式
7.集體土地土地流轉(zhuǎn)類
A.大盤開發(fā)模式
B.文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地
C.租售并舉的配置用地
8.房地產(chǎn)合作開發(fā)的四種方式
案例解析：聯(lián)合體拿地，合作雙方新玩法
9.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)模式思考
二、標(biāo)桿地產(chǎn)內(nèi)部投資體系及專項(xiàng)獎(jiǎng)罰制度案例
1.拿地專項(xiàng)考核與獎(jiǎng)罰
2.報(bào)批報(bào)建專項(xiàng)獎(jiǎng)罰節(jié)點(diǎn)設(shè)置與條款梳理
3.合伙人模式與年薪制度
4.中介市場(chǎng)的居間游戲規(guī)則
三、標(biāo)桿企業(yè)投資拿地風(fēng)險(xiǎn)類型及控制策略
1.各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
3.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)拿地風(fēng)險(xiǎn)管理啟迪