房地產高級財務經營分析實務

對象

總經理、CFO財務總監、稅務總監 財務經理、主管會計

目的

房地產高級財務經營分析

內容

《房地產高級財務經營分析實務》課程大綱

課程對象：

總經理、CFO財務總監、稅務總監

財務經理、主管會計

課程大綱：

【1】房地產企業高級財務分析工具實操：

1、財務工具八大基礎集成；

2、房地產收入、成本結構分析工具應用；

3、房地產高級綜合分析十套精訓；

4、五類財務工具應用模版；

5、房地產企業開發成本數據集成本分析工具；

6、房地產企業開發成本三類基礎圖表動態設計實操；

7、房地產企業臺賬精細化管理與財務工具應用；

8、房地產企業PPT在財務管理中的集成應用；

9、房地產企業十二套財務集成表單設計；

10、房地產企業財務工具高效管理經典應用實操（實務案例）。

【2】房地產企業財務報表診斷與分析：

1、房地產企業高級財務報表分析高級實操:

⑴傳統財務分析的主要內容及其局限性：

▲問題：企業傳統分析更側重于經濟現象的微觀分析，

缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析

⑵現代財務分析架構（三大案例分析）

▲問題：房地產企業側重于單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；

問題：房地產企業側重于經濟事項的事后分析，缺少有效的前瞻性分析；（案例分析）

問題：房地產企業財務分析的適時性和快速反應能力滯后，缺少對企業風險防范和發展潛力的分析；問題：側重于財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性；

問題：房地產企業財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位；（案例分析）

問題：房地產企業絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析；

⑶房地產企業財務戰略分析與資本價值分析：

⑷房地產企業商業模式分析與盈利模式分析（案例分析）

關注：銷售情況、投資情況、時間結點、審批情況、項目性質、周遍環境、開發產品、盈利能力等

⑸房地產企業資本模式分析與投融資分析：

▲房地產大數據分析與商業生態價值鏈分析及融資模式創新分析

⑹房地產企業戰略分析與戰略會計分析指標體系（案例分析）

2、房地產企業財務報表指標問題的診斷:

⑴房地產償債能力、營運能力 、盈利能力、發展能力分析模型

⑵資產負債率、流動比率、速動比率；凈資產收益率、總資產報酬率

⑶銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等集成分析與價值建議

⑷案例：房地產開發項目財務評價案例

⑷案例：XX房地產開發全流程財務分析：設計、開發、施工、銷售等財務分析

3、房地產合并報表分析集成設計；

4、房地產企業內部管理報表的設計：

⑴土地開發成本（土地征用及拆遷補償）結構分析與管控體系；

⑵前期工程費、基礎設施費、 公共配套設施費結構分析與管控體系；

⑶建筑安裝工程費成本結構分析與管控

⑷開發間接費分析與管控

⑸開發產品銷售類別、收入結構與增長趨勢及市場策略分析；

⑹房地產企業營銷費用與管理費用分析策略與管控方法；

⑺房地產項目資金管理分析與融資架構分析

⑻房地產內部資產結構、賬款及債務等其他集成分析套表設計

5、房地產企業數據臺賬精細化設計；

銷售、成本、人力、賬款、稅費、項目等管理體系的集成

6、房地產企業財務報表分析的五類高級方法；

7、房地產企業財務報告撰寫的要點分析；

▲改進：財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由于傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結果，注重財務分析的綜合性和整體性。

如何改進？要點分析？

8、房地產企業融資報表的設計；

9、房地產企業財務報告的體系設計；

10房地產企業會計分析的五步法實操。

【3】房地產企業財務分析實操模版優化：

1、房地產企業五類財務分析模式應用；

2、房地產內部報表格式優化與分析；

▲要點：整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。

▲房地產企業工程管理、銷售管理、人力行政管理、財務管理等績效管理指標設計與分析

3、房地產財務集成分析報表應用；

▲要點：整體分析與專項分析相結合，在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。（案例分析）

▲要點：同時針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售后服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。（案例分析）

4、房地產運營部門財務報表分析：工程管理與銷售管理；

5、房地產上市公司財務分析：五大上市地產公司財務分析框架問題與改進；

6、房地產財務報表稽核管理；

7、房地產財務高級分析咨詢實操案例精練。

⑴案例分析：房地產開發企業現金流量情況的分析

▲問題解讀：在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。

▲問題解讀：房地產作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由于房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以“利潤”為中心轉向以“現金流量”為中心。▲問題解讀：分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；

▲問題解讀：分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；

▲問題解讀：分析外部融資活動之后的現金凈流量，用于評價企業的籌資政策。

▲案例總結：利用這些指標的逐年變化的信息，為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由于現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助于評價企業盈利的質量。（案例分析）

⑵房地產成本控制分析，注重分析：

▲問題解讀：一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；（案例分析）

▲問題解讀：二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。（案例分析）

【4】房地產企業財務經營分析體系設計：

1、房地產企業經營模式與企業數據管理；

⑴房地產企業年度經營計劃分析：（案例分析）

⑵房地產企業全面預算管理體系建設與預算執行分析及績效管理：（案例分析）

⑶房地產企業全面預算分析流程

⑷房地產企業全面預算分析方法

⑸房地產企業全面預算分析報告

⑹房地產企業全面預算的執行與控制

⑹房地產企業全面預算考核體系的設計

⑺房地產企業不同開發階段稅收成本控制與籌劃要點

⑻投資決策階段的成本控制與籌劃要點

①項目設計階段的成本控制要點

②招投標與合同洽商階段成本控制要點

③施工階段的成本控制與籌劃要點

⑼項目結算階段的成本控制與籌劃要點

2、房地產財務經營分析的定位與橫向指標對比分析；

⑴房地產財務經營分析的定位：

⑵房地產開發企業之間的橫向指標對比分析

▲房地產財務分析僅局限于本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。

▲通過分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。

（案例分析）

3、房地產財務經營分析的整體框架：綠城與中海財務分析報告；

4、房地產財務經營分析的五種方法與主要內容；

5、房地產財務分析前的數據準備、經營分析報告撰寫技巧；

6、房地產管理與經營維度的財務分析；

▲案例總結：實際上房地產開發企業的房地產財務分析可以不受傳統房地產財務分析模式的約束，不應局限于具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。（案例解讀）

▲專題財務分析，案例總結：管理層更重視對財務分析結果的評價，并利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。（案例解讀）

▲既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的實時化和快速反應。（案例解讀）

▲在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，著重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。（案例解讀）

7、房地產董事長/總經理財務分析體系設計；

重點之一：資金情況、土地儲備情況、凈資產收益率； 房地產業投資項目不確定性與分析等

重點之二：房地產項目整體稅負成本分析：XX案例

8、房地產財務分析指標優化與體系建立、財務預警分析體系設計；

▲房地產開發企業與其他企業相比在經營上呈現出開發周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發普遍等特點，這些經營特點也決定了在對房地產企業進行財務分析的時候，在財務和經營指標的選取上與其他企業有較大的區別。

▲房企的財務分析首先要看重其資產周轉等衡量營運能力的指標；

▲其次，房地產企業在土地購置、建安成本支付、擴大自身業務規模等過程中資金支出壓力大，因此房企投資多依靠銀行、信托貸款、債券等外部融資，從而形成較大規模的有息債務，房企的財務杠桿水平及償債指標的表現反映了房企資金鏈安全程度，在未來融資政策趨緊背景下，對財務杠桿水平、償債能力的指標表現的分析更為重要，給予這類指標的權重更高；

▲最后，受“預售制”的影響，房企利潤表通常為歷史項目的現實確認，通常會受收入確認節點影響，衡量企業盈利能力的指標僅代表歷史表現，因此在指標體系建立時，我們對于盈利指標的權重較一般工商企業更小。

⑴從營運能力、盈利能力、杠桿水平、償債能力和發展能力五個方面，對指標進行了篩選、改進與補充，形成了房地產企業財務分析特有的核心指標體系；

⑵營運能力指標：

①存貨周轉率、應收賬款周轉率、流動資產周轉率、非流動資產周轉率、總資產周轉天數、資產收入比；

②指標篩選、優化及補充：存貨/平均預收賬款、預收賬款周轉率、銷售回款率、 銷售去化率、平均建設周期。

⑶盈利能力指標與優化及補充

⑷杠桿水平指標與優化及補充

⑸償債能力指標與優化及補充

⑹發展能力指標與優化及補充

⑺核心財務指標體系和主要財務指標分布

9、房地產財務分析模型與框架（1-5）精訓。

萬科財務分析、招商地產財務分析等

【5】房地產企業財務分析實戰案例演練：1-5