《房地產業成本核算方法及會計處理》

《房地產業成本核算方法及會計處理》

房地產業成本核算方法及會計處理
【課程背景】 
??多年來，房地產業稅收征管、評估、稽查和清算一直是稅務稽查關注的焦點，財政部和國家稅務總局相繼發布了一系列涉及房地產行業稅收管理的配套、補充政策文件和相關解釋，并在房價調控中不斷調整。房地產企業年度所得稅匯算清繳和土地增值稅清算工作中成本核算的準確性是影響稅額的一個重要因素，故此成本核算及其稅收風險管控也成了企業財稅管理工作的焦點。
房地產企業成本的稅收風險管控點在哪里？
如何對成本涉稅關鍵問題進行有效處理和正確評價？
如何界定和處理不同稅務事項的風險？
如何進行未雨綢繆，做好成本核算工作？
這些都是擺在我們財務人員面前的現實“考題”！
【課程收益】
通過本課程的學習，使學員能夠掌握房地產企業項目開發全過程中成本核算的方法、規則、工具以及對稅收的影響，使用合法有效手段化解實務中稅企爭議和模糊的財稅問題，并通過流程運作合法合理的解決整個項目運作過程中成本核算的疑難問題。
【主講內容】
第一部分：房地產開發成本會計核算
一、房地產項目成本核算三大原則
1、成本劃分三項原則
2、成本歸集原則（制造成本法與完全成本法對比分析）
3、成本扣除原則：計稅成本中的無票成本與預提成本
二、房地產土地的取得及成本分析
1、以招、拍、掛方式取得土地成本的確定 
2、以分立方式取得土地成本的確定
3、以購買股權方式取得土地成本的確定 
4、以合并方式取得土地成本的確定
5、以拆遷安置方式取得土地成本的確定 
6、以劃撥方式取得土地成本的確定
7、以接受投資方式取得土地成本的確定 
8、以置換方式取得土地成本的確定
9、以合作建房方式取得土地成本的確定 
10、以路換地方式取得土地成本的確定
三、房地產開發項目建設階段的成本核算
1、四種成本分配方法的運用
⑴ 占地面積法
⑵ 建筑面積法
⑶ 直接成本法
⑷ 預算造價法
2、基礎設施、公共配套成本在項目分期開發建設中的預提與分攤方法
3、商業地產與普通住宅的成本分拆技巧
⑴ 成本核算與總體規劃相結合：合理安排成本結構，細膩實施成本核算
⑵ 兼顧匯算清繳與土地增值稅清算的雙重成本分拆技巧
⑶ 地下室及車庫成本的分拆技巧
⑷ 商業地產、普通住宅、地下室、車庫成本分拆典型案例
4、房地產項目成本核算與分拆的賬務指引
⑴ 房地產項目成本分拆會計處理技巧
①前期工程費的稅務處理 
② 建筑成本的稅務處理，甲供材有什么風險？稅務機關是怎樣檢查虛開建筑發票的？
③ 基礎設施建設費的稅務處理
④ 公共配套設施費的稅務處理
⑤ 開發間接費用的稅務處理
⑵ 房地產項目成本核算賬務指引
四、房地產企業期間費用的處理原則與操作技巧
1、期間配比原則的運用技巧
2、費用限額扣除的操作技巧
⑴ 浮動利率在什么情況下才可以稅前扣除？
⑵ 集團公司統一貸款，所屬企業申請使用屬于關聯企業之間的借款嗎？
⑶ 關聯企業之間不需要歸還利息的借款需要納稅調整嗎？
⑷ 向銀行借款時作為利息外費用的顧問費是否能夠稅前列支？土地增值稅可以加計
扣除嗎？⑸ 個人股東以資產抵押形式由個人向銀行貸款，所貸款項交由企業使用，應支付的
利息由企業全額付給銀行，企業這樣的利息可以稅前扣除嗎？
3、費用轉化處理技巧：期間費用與開發間接費的轉化技巧
第二部分：房地產企業項目成本核算操作實務
一、房地產業成本項目構成及成本規劃
1、房地產業成本項目構成
2、如何合理確定成本對象？
3、土地閑置成本的處理技巧
4、房地產成本費用計劃與控制
二、房地產成本核算操作實務
1、開發產品會計成本與計稅成本的差異
2、土地開發成本的核算程序
3、配套設施開發成本的會計處理技巧
4、預提費用的會計處理技巧
5、開發間接費用的會計處理技巧
6、成本對象報廢或毀損的處理
三、房地產成本規劃及稅前扣除的節稅要點
1、成本扣除的政策與基本要求
2、成本扣除的策略與操作實務
3、設備選擇甲購還是乙購？
4、材料選擇甲供還是乙供？
5、項目成本核算方法與節稅技巧
6、土地轉讓與開發中的納稅技巧
【主要法規列示】
《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》國稅發〔2009〕31號 
2.《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》國家稅務總局公告2014年第35號 
3.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
4.《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）
5.《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》 國家稅務總局公告2016年第15號 
6.《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）
《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》財稅〔2016〕140號 
《國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第11號）