房地產(chǎn)營改增政策精析、實務(wù)操作、稅務(wù)風險規(guī)避及節(jié)稅技巧

【授課老師】欒慶忠【課程大綱】
第一部分 營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響與應(yīng)對
對收入、成本、利潤的影響
對資產(chǎn)總額的影響
對稅負的影響
對現(xiàn)金流量的影響
對內(nèi)部管理的影響
對發(fā)票管理的影響
對會計核算的影響
八、對“營改增”過渡期的影響
九、其他影響
十、項目財務(wù)測算
"稅負測算房地產(chǎn)成本費用分析表.xls" 十一、房地產(chǎn) "稅負測算房地產(chǎn)成本費用分析表" 企業(yè)稅負測算
第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增相關(guān)政策精析
本部分內(nèi)容根據(jù)企業(yè)需求有選擇的重點講解，企業(yè)不涉及的業(yè)務(wù)忽略不講。
一、納稅人和扣繳義務(wù)人、應(yīng)稅行為范圍、稅率和征收率　?。ㄒ唬┘{稅人和扣繳義務(wù)人
（二）應(yīng)稅行為范圍
（三）稅率和征收率
二、應(yīng)納稅額的計算方法
（一）一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅
（二）小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅
（三）一般納稅人發(fā)生特定應(yīng)稅行為可以選擇簡易計稅方法計稅
（四）建筑服務(wù)計稅方法
（五）銷售不動產(chǎn)計稅方法
（六）不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)計稅方法
（七）增值稅差額征稅
（八）金融服務(wù)計稅方法
（九）銷售使用過的固定資產(chǎn)計稅方法
（十）跨省預(yù)繳增值稅
（十一）扣繳稅額
三、增值稅扣稅憑證管理
　?。ㄒ唬┰鲋刀惪鄱悜{證的種類
（二）增值稅扣稅憑證抵扣期限
（三）一般納稅人發(fā)票的認證與采集
（四）增值稅專用發(fā)票限額管理
（五）增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)購
（六）增值稅專用發(fā)票的開具
（七）幾種特殊情況下發(fā)票開具的特殊要求
（八）不得開具增值稅專用發(fā)票的情形
（九）一般納稅人作廢增值稅專用發(fā)票重新開具的稅法規(guī)定
（十）一般納稅人開具紅字增值稅專用發(fā)票的規(guī)定
（十一）一般納稅人增值稅專用發(fā)票抄報稅
（十二）一般納稅人丟失增值稅專用發(fā)票的處理
（十三）一般納稅人收到失控增值稅專用發(fā)票的處理
（十四）一般納稅人用加油卡加油可否要求加油站直接開具專用發(fā)票
（十五）增值稅發(fā)票稅務(wù)風險案例
四、進項稅額
五、價外費用
六、兼營業(yè)務(wù)
七、混合銷售
八、視同銷售
九、不征收增值稅項目
十、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間
十一、試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)
十二、增值稅的起征點
十三、增值稅納稅地點與納稅期限
十四、征收管理
十五、其他
第三部分 營改增納稅人實務(wù)操作案例精析
一、納稅人增值稅會計科目的設(shè)置
（一）一般納稅人增值稅會計科目的設(shè)置
（二）小規(guī)模納稅人增值稅會計科目的設(shè)置
二、納稅人具體增值稅業(yè)務(wù)的財稅處理（所有行業(yè)通用業(yè)務(wù)，針對企業(yè)需求決定是否講解，目前內(nèi)訓(xùn)的所有大型企業(yè)均未講解此部分內(nèi)容）
（一）——（二十四）個業(yè)務(wù)
三、納稅人具體增值稅業(yè)務(wù)的財稅處理（適合于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，針對具體企業(yè)需求選擇性講解）
（二十五）納稅人預(yù)售、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的財稅處理
（二十六）納稅人銷售房地產(chǎn)差額征稅的財稅處理
（二十七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅處理綜合案例（一個案例解決你關(guān)注的所有財稅處理?。?br/>……
第四部分 營業(yè)稅改征增值稅納稅人納稅申報
本部分內(nèi)容針對具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求選擇性講解
一、納稅申報資料
二、納稅申報表的填寫需要注意的事項
第五部分 項目各階段稅務(wù)風險管控
本部分內(nèi)容重點講解
一、合同管理問題與應(yīng)對
二、房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額可抵扣成本費用分析
（一）土地獲取環(huán)節(jié)納稅人最為關(guān)心的12大稅收問題精析（各種方式取得土地問題、土地成本項目抵扣分析等）
（二）建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)納稅人最為關(guān)心的10大稅收問題精析（供應(yīng)商和建筑商管理、建設(shè)成本項目進項分析、甲供工程、綠化工程、質(zhì)保金、價外費用等）
（三）融資環(huán)節(jié)
三、預(yù)售、銷售環(huán)節(jié)
（一）一表掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理辦法
（二）預(yù)繳稅款
（三）老項目怎么選擇計稅方式？
（四）代收的辦證等費用是否屬于價外費用？
（五）建設(shè)方支付的賠償款、提請竣工獎、優(yōu)質(zhì)工程獎是否屬于價外費用？
（六）房地產(chǎn)公司代收的有線電視施工費是否屬于價外費用？
（七）預(yù)售環(huán)節(jié)收取的預(yù)收房款以及定金、訂金、誠意金是否繳納增值稅？
（八）未履行房屋銷售合同約定而沒收的定金、解除合同而收取的違約金是否征稅？
（九）納稅義務(wù)發(fā)生時間
（十）精裝房的銷售
（十一）買房送車位、買房贈車、買房送“蘋果” 、買房送物業(yè)費等類似業(yè)務(wù)稅務(wù)處理
（十二）公共配套設(shè)施移交相關(guān)部門是否視同銷售？
（十三）車庫、車位的處理
（十四）售樓處、樣板間的處理
（十五）售樓處的餅干、糖等免費食品需要視同銷售嗎？
（十六）售樓處以老帶新送禮盒需要視同銷售嗎？
（十七）售樓處送黃金掛墜需要視同銷售嗎？
（十八）銷售退回、銷售折讓
（十九）代墊首付
（二十）購房返稅
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后再銷售問題
五、代建工程財稅操作
六、不動產(chǎn)租賃的13個問題
七、物業(yè)管理的幾個問題
八、融資性售后回租的處理
九、經(jīng)營性售后回租的處理
十、回遷房或拆遷安置房的處理
十一、售后回購
十二、土地一級開發(fā)項目
十三、集團資金池稅務(wù)問題
十四、營改增對土地增值稅計稅依據(jù)有哪些影響？
十五、營改增對契稅、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)有哪些影響？
十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款
十七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司注銷有留抵稅額咋辦？
十八、過渡期操作
十九、客戶需求的其他問題
第六部分   增值稅常用節(jié)稅方法
第七部分   答疑解惑 互動交流