房地產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)改增后會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理與納稅疑難問(wèn)題解決方案

課程背景

“營(yíng)改增”新政自2016年5月1日起，已實(shí)施近50天，在這期間，企業(yè)遇到了諸多實(shí)際問(wèn)題！譬如面對(duì)房地產(chǎn)、建筑業(yè)財(cái)稅及管理工作由營(yíng)業(yè)稅向增值稅的轉(zhuǎn)變，過(guò)渡階段如何確定納稅人身份和計(jì)稅方式？如何開具發(fā)票？如何差額計(jì)稅？如何設(shè)置會(huì)計(jì)科目？如何會(huì)計(jì)處理？哪些可以進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？哪些進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣？老項(xiàng)目未完新項(xiàng)目已經(jīng)來(lái)了怎么辦？在營(yíng)改增密集文件出臺(tái)的時(shí)期，地方指引也在不斷推陳出新，是摸著石頭過(guò)河？還是運(yùn)籌帷幄？一系列問(wèn)題擺在面前，剪不斷、理還亂？ 企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)是一項(xiàng)操作性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，在企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的處理過(guò)程中，既要熟悉相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理方法，又要按稅法的規(guī)定，依法進(jìn)行納稅調(diào)整，企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要學(xué)會(huì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范。 本課程將以營(yíng)改增實(shí)施細(xì)則為基礎(chǔ)，結(jié)合營(yíng)改增政策指引，分別從會(huì)計(jì)核算流程稅務(wù)處理、增值稅涉稅案例解析以及法律責(zé)任的角度，結(jié)合案例進(jìn)行解析，強(qiáng)化大家會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的實(shí)際操作技能以及增值稅專用發(fā)票法律風(fēng)險(xiǎn)、合同管理稅收風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。

課程目標(biāo)

1.掌握房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增的具體政策，準(zhǔn)確把握政策實(shí)施中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題 2.正確計(jì)算企業(yè)的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、順利進(jìn)項(xiàng)營(yíng)改增后的賬務(wù)處理和納稅申報(bào)工作 3.掌握房地產(chǎn)建筑業(yè)相關(guān)行業(yè)改革政策，知己知彼 4.加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，防范虛開增值稅專用發(fā)票的法律風(fēng)險(xiǎn) 5.從稅收角度掌握企業(yè)采購(gòu)合同、銷售合同審核重點(diǎn)，提供合同稅控管理水平 6.為企業(yè)組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、合同管理、報(bào)價(jià)管理等方面提出建議，提高財(cái)務(wù)人員決策能力。

課程大綱

（一）營(yíng)改增后會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理

1.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)定

2.營(yíng)改增一般納稅人如何進(jìn)行增值稅會(huì)計(jì)核算

3.營(yíng)改增房地產(chǎn)一般納稅人增值稅會(huì)計(jì)明細(xì)科目設(shè)置及具體說(shuō)明

4.房地產(chǎn)企業(yè)常見營(yíng)改增業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算例解

5. 營(yíng)改增后，財(cái)務(wù)核算需關(guān)注的會(huì)計(jì)分錄6.企業(yè)必須知道的4種減免稅及會(huì)計(jì)處理辦法7.例說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”一般計(jì)稅方法的財(cái)稅處理

8.不動(dòng)產(chǎn)分期抵扣會(huì)計(jì)處理實(shí)務(wù)解答

9.案例解讀營(yíng)改增業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理業(yè)務(wù)

（二）營(yíng)改增后發(fā)票實(shí)務(wù)處理

1. 提前開票算不算虛開發(fā)票2. 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款到底如何開具增值稅發(fā)票3. 取得專票不能抵扣是否認(rèn)證

4. 開具和接受建筑服務(wù)發(fā)票必須關(guān)注的事項(xiàng)

5. 實(shí)施分包的工程，減除分包款項(xiàng)，須取得合法發(fā)票，是否指增增值稅專用發(fā)票

6. 如果施工方適用一般計(jì)稅方法，而開發(fā)商采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，是否可以開具11%的增值稅專用發(fā)票如果施工方采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，（比如甲供工程）而開發(fā)商采用一般計(jì)稅方法的，可否開具3%增值稅專用發(fā)票

7. 自來(lái)水費(fèi)、電費(fèi)是否開具增值稅專用發(fā)票。若是，電費(fèi)稅率是17%還是13%

8. 非法轉(zhuǎn)包、違法分包、資質(zhì)掛靠，涉嫌“虛開”增值稅專用發(fā)票

（三）營(yíng)改增后疑難問(wèn)題處理

1.企業(yè)出租房屋中提供水電行為是否征收增值稅2.一人有限責(zé)任公司將房產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)到法定代表人名下如何征稅3.總公司為所屬分公司付款能否抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額4. 三流合一中的資金流問(wèn)題5.“三流不一致”就是虛開增值稅專用發(fā)票么

6. 建安企業(yè)：謹(jǐn)防這5種“三流不一致”引發(fā)的增值稅專票“虛開”情形

7.營(yíng)改增下，混合銷售和兼營(yíng)的如何界定與處理

8. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣嗎？這些設(shè)施如果后拆除了，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅要轉(zhuǎn)出嗎

9. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目與新項(xiàng)目存在開票稅率上的差異，是否老項(xiàng)目與新項(xiàng)目之間的銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)不能互低

10. 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實(shí)際操作中可能存在集團(tuán)公司拍地后，交給子公司開發(fā)的情況，怎么辦

11. 如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定

12.統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中“企業(yè)集團(tuán)”如何界定，企業(yè)集團(tuán)發(fā)債行為是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還

13. 在資產(chǎn)重組過(guò)程中，**合并、分立是否要征收增值稅

14. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款

15. 我們是一家廈門的建筑公司，營(yíng)改增后在國(guó)稅機(jī)關(guān)登記為一般納稅人，但適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，我公司天津的一個(gè)項(xiàng)目需要在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳增值稅，回廈門還需要納稅申報(bào)嗎？天津已預(yù)繳的稅款如何處理

16. 例如總包收到100萬(wàn)，分包款50萬(wàn)，購(gòu)貨方要求開具100萬(wàn)發(fā)票，納稅人實(shí)際繳納50萬(wàn)的稅款，如何開票

17. 物業(yè)收取的停車費(fèi)和電梯里面的廣告位的出租是按什么行業(yè)核算

18. 某建筑安裝公司與中鐵外服簽署《尼日爾某安裝維護(hù)合同》，合同工程標(biāo)的在尼日爾，是工程勞務(wù)合同，該合同是中鐵外服承接的尼日爾工程勞務(wù)再分包給該單位一部分工程。現(xiàn)該建筑安裝公司需向中鐵外服開具發(fā)票結(jié)賬，企業(yè)提出能否享受跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策，對(duì)中鐵外服開具零稅率增值稅發(fā)票？如果可以享受，需提交哪些資料作備案

19. 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào))第五條規(guī)定：“納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。”那么扣除時(shí)是否必須為同一項(xiàng)目

20. 除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進(jìn)行回遷房、配套等多種補(bǔ)償形式,這部分是否可抵，用何票據(jù)抵扣

21. “營(yíng)改增”后如何解決開發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅與進(jìn)項(xiàng)稅不匹配問(wèn)題

22. 違約后不予返還的預(yù)約金，是否界定為價(jià)外費(fèi)用收入

23. 營(yíng)改增實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)代墊的施工水電費(fèi)，可否作為代收代付處理

24. 建筑企業(yè)一般存在簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法并存，總機(jī)構(gòu)或后勤管理部門的進(jìn)項(xiàng)稅額怎么抵扣

25.《實(shí)施辦法》46條“總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”。而《營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》一、有關(guān)政策（七）建筑服務(wù)第4點(diǎn)關(guān)于外出經(jīng)營(yíng)的規(guī)定。是否前者指的是經(jīng)過(guò)稅務(wù)登記的分支機(jī)構(gòu)就地獨(dú)立申報(bào)，不存在預(yù)征，也無(wú)須再回機(jī)構(gòu)地申報(bào)而后者是否指的是以總機(jī)構(gòu)的名義在項(xiàng)目地稅務(wù)按項(xiàng)目報(bào)備的情形

26. 分公司或項(xiàng)目部可以認(rèn)定或登記為一般納稅人嗎？總機(jī)構(gòu)中標(biāo)和簽訂施工合同，登記繳納增值稅又是分公司或項(xiàng)目部的話，稅法有何障礙

27. 跨縣（市、區(qū)）外的建安項(xiàng)目，經(jīng)總公司授權(quán)并由分公司對(duì)外簽訂分包合同、材料合同等，其取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票回機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí)，由于公司名稱不一致，無(wú)法進(jìn)項(xiàng)抵扣。對(duì)此，如何解決

28. 若按總分機(jī)構(gòu)分別申報(bào)納稅，由于資質(zhì)要求，施工合同必須由總機(jī)構(gòu)簽訂，分支機(jī)構(gòu)開具的發(fā)票與總機(jī)構(gòu)名稱不一致，也與合同不一致，導(dǎo)致分支機(jī)構(gòu)銷項(xiàng)專票項(xiàng)目業(yè)主無(wú)法抵扣；同時(shí)，分支機(jī)構(gòu)采購(gòu)進(jìn)項(xiàng)也只能以總機(jī)構(gòu)名義索取，這樣，建筑業(yè)分支機(jī)構(gòu)就無(wú)法納入增值稅管征范圍，而企業(yè)所得稅歷來(lái)是實(shí)行總分機(jī)構(gòu)匯總繳納的，如何協(xié)調(diào)分支機(jī)構(gòu)？對(duì)于增值稅風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任如何分擔(dān)？由此，分支機(jī)構(gòu)或者異地（含跨省）項(xiàng)目部是否需要辦理國(guó)稅登記，是臨時(shí)稅務(wù)登記還是項(xiàng)目報(bào)備

29. 是否省內(nèi)外所有銷售發(fā)票（含普票和專票）都必須由總部開具

30. 企業(yè)外出經(jīng)營(yíng)，《征管法》規(guī)定，需開具外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明，建筑業(yè)外出，對(duì)于設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)的和未設(shè)分支機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目部，如何處理該外管證管理范圍是否包括增值稅、企業(yè)所得稅

31. 納稅人對(duì)老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易征收，按征收率3%計(jì)稅，其進(jìn)項(xiàng)不能抵扣，財(cái)務(wù)上如何界定“可以準(zhǔn)確劃分可抵扣和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅？不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅票是否照常進(jìn)項(xiàng)認(rèn)證？對(duì)于選擇簡(jiǎn)易征收的老項(xiàng)目，其采購(gòu)僅開具普通發(fā)票可以嗎？稅局將會(huì)如何處理？

32. 《有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》對(duì)建筑工程老項(xiàng)目的界定：《建筑工程施工許可證》注明的開工日期；《承包合同》注明的開工日期。合同是否只要甲乙雙方簽了就算，需要經(jīng)過(guò)備案嗎？一些工程施工過(guò)程涉及到拆遷等問(wèn)題，造成工程工期及結(jié)算會(huì)拖很長(zhǎng)，老項(xiàng)目過(guò)渡時(shí)間有無(wú)限期

33. 施工企業(yè)老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易征收，與“一般納稅人選擇適用簡(jiǎn)易征收：一經(jīng)選擇36個(gè)月不變”的規(guī)定有何關(guān)系？能否理解成選擇適用簡(jiǎn)易征收屬于過(guò)渡政策，與前述規(guī)定無(wú)關(guān)，僅屬于經(jīng)營(yíng)多種稅率的情形，因此，僅需要在會(huì)計(jì)核算中分開核算。

34. 如何認(rèn)定“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由”

35. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？